กรุงเทพธุรกิจ
9h
·
อสังหาฯ กลุ่มราคาต่ำ 3 ล้าน ขึ้นแท่น “โซนอันตราย” พบ หน่วยสะสมเหลือขายเพิ่มขึ้น 11.5% จากปีก่อนหน้า ดีมานด์ยังมีแต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น พร้อมจับตา “หนี้เสีย” พุ่งอีก เหตุค้างค่างวด-ผ่อนไม่ไหว สวนทางต่างชาติกว้านซื้อคอนโดฯ กระหึ่ม “จีน” ยังครองแชมป์ลูกค้าอันดับ 1 คอนโดฯ ไทย
.
ย้อนกลับไปเมื่อปี 2564 และ 2565 ภาคอสังหาฯ คึกคักเป็นพิเศษเมื่อเทียบกับปี 2566 เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ “ธปท.” ผ่อนปรนมาตรการ “LTV” เป็นการชั่วคราว ทำให้ภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้นจากการปลดล็อกเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงการซื้อบ้านได้คล่องตัวกว่าเดิม จากที่ผู้ซื้อต้องควักกระเป๋าราว 10% ถึง 20% ในการวางเงินสดดาวน์บ้านก็สามารถขอกู้กับธนาคารได้เต็ม 100% ทันที นับเป็น “สถานการณ์พิเศษ” ที่ทำให้ผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของโครงการ “บ้านต่ำ 3 ล้าน” เข้าเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ไม่ยากจนเกินไป ซึ่งนอกจากมาตรการ “LTV” แล้วยังมีการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองที่อยู่อาศัยเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมินอีกด้วย
.
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ต้นปี 2566 มาตรการผ่อนปรนต่างๆ ถูกนำกลับมาใช้อย่างเข้มงวดอีกครั้ง บวกกับวิกฤติระดับโลกทั้งกรณี “รัสเซีย-ยูเครน” ที่ลากยาวมาตั้งแต่ต้นปี 2565 และมาซ้ำด้วยคู่กรณี “อิสราเอล-ฮามาส” ในเดือนตุลาคม 2566 รวมเข้ากับวิกฤติเศรษฐกิจถดถอยที่เกิดขึ้นกับประเทศยักษ์ใหญ่ รวมทั้งสถานการณ์ในประเทศที่ยังต้องเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนระดับสูง กำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ เครื่องยนต์เศรษฐกิจที่ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาเดินเครื่องได้เต็มกำลังเท่าก่อนโควิด-19 ฯลฯ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั้งหมด
.
ข้อมูลจาก “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” เมื่อวันที่ 2 มกราคม 2567 ระบุว่า ภาพรวมตลาดในปี 2566 มีดีมานด์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวในเชิง “จำนวนหน่วย” ที่ -4.2% เกิดจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบจากมาตรการ “LTV” หนี้ครัวเรือน และดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการซื้อลดลง ทว่า ภาพรวมมูลค่าตลาดในปี 2566 กลับยัง “เป็นบวก” แม้จำนวนหน่วยในการขายจะลดลง เนื่องจากราคาขายต่อหน่วยแพงขึ้น
.
นั่นหมายความว่า “ดีมานด์” ในตลาดไม่ได้หายไป หากแต่นโยบายของภาครัฐและสภาวะเศรษฐกิจต่างหากที่เป็นปัจจัยลบในการสกัด “เรียลดีมานด์” แม้ “ธปท.” จะออกมาให้ข้อมูลว่า การขยายเวลาผ่อนปรนมาตรการอาจทำให้เกิดการเก็งกำไรของกลุ่มผู้มีรายได้สูง และเป็นปัจจัยเกื้อหนุนให้เกิดหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ตามมาด้วยคำถามที่ว่า ภาครัฐจะหาตรงกลางอย่างไรระหว่างกลุ่มคนที่ต้องการมีบ้านต่ำ 3 ล้าน แต่ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็เข้มงวดในการพิจารณาเกณฑ์การผ่อนชำระมากขึ้นจนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปีที่ผ่านมาสูงถึง 70%
.
หากย้อนกลับไปสืบสาวถึงต้นตอที่ทำให้แบงก์ปรับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อพบว่า ส่วนหนึ่งมาจากภาพรวมหนี้เสียและ “หนี้ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ” หรือ “หนี้ค้างชำระระหว่าง 1 ถึง 3 เดือน” ในตลาดอสังหาฯ ที่เริ่มมีจำนวนสะสมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่ทำให้กลุ่มลูกค้า “บ้านต่ำ 3 ล้าน” กระทบหนัก เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีรายได้ไม่สูง อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจได้ง่าย
.
ความอ่อนไหวที่ทำให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้บ่อยครั้ง ส่งผลให้ธนาคารเริ่มมีการปรับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ ทั้งยังเข้มงวดต่อการพิจารณาภาระหนี้ของผู้กู้มากขึ้น แนวโน้มการปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ หรือการขอกู้แบงก์เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังจากนี้อาจ “โหดหิน” มากขึ้นอีกเรื่อยๆ โดยมีความเห็นของผู้พัฒนาโครงการบางแห่งที่ระบุว่า การปรับตัวของบรรดา “ดีเวลลอปเปอร์” หลังจากนี้ คือการลดการเปิดโครงการใหม่ๆ ให้น้อยลง โดยเฉพาะโครงการ “บ้านต่ำ 3 ล้าน” หรือโครงการบ้านทาวน์เฮ้าส์ ที่แม้ตลาดจะยังมีความต้องการซื้อ แต่เนื่องจากปัญหา “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ทำให้เซกเมนต์นี้มีแนวโน้มกลายเป็น “บ้านค้างสต๊อก” มากที่สุด เมื่อเทียบกับบ้านราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป
.
“แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด เคยให้ข้อมูลกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า โครงการ “บ้านเดี่ยว” มีสัดส่วนยอดปฏิเสธสินเชื่อโดยเฉลี่ยราว 20% ถึง 30% เท่านั้น ที่สำคัญ ลูกค้ากลุ่มนี้มักซื้อบ้านด้วย “เงินสด” มากถึง 67% โดยมักเป็นบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป หลังจากนี้บริษัทเตรียมเปิดโครงการบ้านมูลค่าตั้งแต่ 15 ล้านบาท ไปจนถึงหลัก “ร้อยล้านบาท”
.
นอกจากนี้ยังมีรายงานจาก “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ระบุว่า ห้องชุดคอนโดมิเนียมที่เป็นที่นิยมในกลุ่มชาวต่างชาติมากที่สุด คือกลุ่มราคา “ไม่เกิน 3 ล้านบาท” มีการโอนจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 1,490 หน่วย โดยเป็นสัดส่วนที่ชาวต่างชาติซื้อมากที่สุดตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน รองลงมา คือระดับราคา “3 ล้านบาท ถึง 5 ล้านบาท” และระดับราคาที่มีการซื้อน้อยที่สุด คือห้องชุดราคา “7 ล้านบาท ถึง 10 ล้านบาท” มีการโอนกรรมสิทธิ์เพียง 179 หน่วยเท่านั้น
.
ปี 2567 ที่ถูกประมาณการว่า เป็นปีแห่งการ “เผาจริง” จากสารพัดปัจจัยรุมเร้าทั่วโลกที่ดำเนินเรื่อยมา อาจเป็นอีกปีที่วงการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับความท้าทายว่า จะตีโจทย์ที่สลับซับซ้อนเหล่านี้อย่างไร ขณะที่ปัญหาเศรษฐกิจไม่สามารถแก้ไขที่นโยบายการเงินเพียงอย่างเดียวได้ การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ นอกจากการ “กู้ซื้อ” อย่างการเช่า หรือนโยบาย “Public Housing” ที่อุดหนุนโดยรัฐจะช่วยให้ปมปัญหาเหล่านี้คลี่คลายได้มากน้อยเพียงใด คงเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการและภาครัฐต้องหาทางออกกันต่อไป
.
อ่านต่อ: https://www.bangkokbiznews.com/business/economic/1107375?anm=
.
#กรุงเทพธุรกิจ #กรุงเทพธุรกิจEconomic
.....
Tipbordee Thongkong
น่าคิดนะครับ เศรษฐกิจของประชากรชั้นกลางตกต่ำหนักมาก ในขณะที่คนรวยดันรวยเอาๆๆซึ่งก็ดันเป็นคนส่วนน้อยในสังคม แบบนี้ประเทศเรากำลังเดินผิดทางอยู่หรือปล่าวครับ
(https://www.facebook.com/bangkokbiznews/posts/767688632063392?ref=embed_post)
