การคาดการณ์ กับ ความเป็นจริง มันละเรื่อง สำรวจโครงการอสังหายักษ์ของทุนจีนในมาเลเซียที่กลายเป็น "เมืองผี"

ฟอเรสต์ ซิตี รองรับผู้อยู่อาศัยได้ 1 ล้านคน แต่กลับมีเพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้นที่มีคนครอบครอง

สำรวจโครงการอสังหายักษ์ของทุนจีนในมาเลเซียที่กลายเป็น "เมืองผี"

นิก มาร์ช
ผู้สื่อข่าวธุรกิจบีบีซีประจำภูมิภาคเอเชีย
Reporting from มาเลเซีย
6 ธันวาคม 2023

"ผมหนีออกจากที่แห่งนี้ได้สำเร็จ" นัซมี ฮานาฟิอาห์ กล่าวปนหัวเราะเล็กน้อย

เมื่อหนึ่งปีที่แล้ว หนุ่มวิศวกรไอทีวัย 30 ปีคนนี้ ย้ายเข้ามาอยู่ที่ฟอเรสต์ ซิตี กลุ่มอาคารที่อยู่อาศัยคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ที่ก่อสร้างโดยทุนจีนในรัฐยะโฮร์ ทางตอนใต้ของมาเลเซีย ชายรายนี้เช่าห้องพักขนาด 1 ห้องนอน บนคอนโดสูงที่มีวิวเป็นทะเลอยู่ด้านหนึ่งของอาคาร

หลังจากนั้น 6 เดือน เขาก็รู้สึกว่าจะไม่อยู่ที่นี่อีก เขาไม่ต้องการอาศัยอยู่ในที่ที่เขาเรียกว่า "เมืองผี" อีกต่อไป

"ผมไม่แคร์เงินมัดจำที่จ่ายไป ผมไม่ได้แคร์เรื่องเงินเลย ผมแค่ต้องออกไปจากที่นี่" นัซมีกล่าว ระหว่างการให้สัมภาษณ์ในตึกคอนโดแห่งเดิมที่เขาเคยอยู่

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ของจีนที่ชื่อว่า "คันทรี การ์เดน" เปิดตัวโครงการขนาดยักษ์มูลค่า 1 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐแห่งนี้ ในฐานะส่วนหนึ่งของโครงการสายแถบและเส้นทาง (Belt and Road Initiative: BRI) เมื่อปี 2016

ตอนนั้น วงการอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังอยู่ในภาวะมีสภาพคล่องถึงขีดสุด นักพัฒนาอสังหากู้ยืมเงินจำนวนมหาศาลเพื่อมาลงทุนก่อสร้างทั้งในจีนเองและในต่างประเทศ โดยมีผู้ซื้อเป็นชนชั้นกลาง

ในมาเลเซีย คันทรี การ์เดน มีแผนก่อสร้างเมืองใหม่ภายใต้แนวคิดเมืองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสนามกอล์ฟ สวนน้ำ อาคารสำนักงาน บาร์และร้านอาหาร ตอนนั้นคันทรี การ์เดน ประกาศว่า ฟอเรสต์ ซิตี จะเป็นบ้านของผู้อยู่อาศัยเกือบ 1 ล้านคน

หลังจากผ่านไป 8 ปี ฟอเรสต์ ซิตี กลับกลายเป็นของต่างหน้าที่เตือนถึงความล้มเหลวว่า ไม่ใช่เพียงในจีนเท่านั้น ที่คุณสามารถรู้สึกถึงผลกระทบของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ได้ ปัจจุบัน โครงการฟอเรสต์ ซิตี สร้างไปได้เพียง 15% เท่านั้น และจากการการประเมินล่าสุดพบว่า มีผู้ถือครองที่อยู่อาศัยเพียงประมาณ 1% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดเท่านั้น

แม้ว่าจะเป็นหนี้กว่า 2 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ แต่ คันทรี การ์เดน บอกกับบีบีซีว่า ทางบริษัท "มองในแง่บวก" ว่าแผนการทั้งหมดจะเสร็จสมบูรณ์

"ที่นี่น่ากลัวมาก"

ในช่วงเริ่มต้นโครงการ ฟอเรสต์ ซิตี ถูกโฆษณาว่าเป็น "สรวงสวรรค์แห่งความฝันสำหรับทุกคน" แต่ในความเป็นจริงโครงการนี้มุ่งเป้าไปที่ตลาดภายในประเทศจีนเป็นหลัก โดยหวังกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการมีบ้านหลังที่สองในต่างประเทศ ดังนั้น ราคาที่ถูกตั้งไว้จึงเป็นราคาที่เกินเอื้อมถึงสำหรับชาวมาเลเซียธรรมดาทั่วไป

ในมุมของผู้ซื้อชาวจีน พวกเขามองว่าการเป็นเจ้าของอสังหาฯ เหล่านี้เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งที่อาจสามารถปล่อยเช่าให้กับคนมาเลเซียอย่างเช่นนัซมี หรือไม่ก็เป็นบ้านพักสำหรับวันหยุดยาวได้

นี่คือภาพของ ฟอเรสต์ ซิตี ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนได้จินตนาการเอาไว้

ฟอเรสต์ ซิตี ตั้งอยู่ในเกาะที่มีการบุกเบิกขึ้นใหม่ ซึ่งอยู่ห่างจากตัวเมืองยะโฮร์บาห์รู ด้วยสถานที่ตั้งอันห่างไกลทำให้อสังหาฯ แห่งนี้ไร้ผู้เช่าและได้รับการขนานนามจากคนท้องถิ่นว่าเป็น "เมืองผี"

"เอาจริง ๆ นะ มันน่ากลัวมาก" นัซมี กล่าว "ผมคาดหวังไว้สูงกับคอนโดฯ นี้ แต่มันกลับเป็นประสบการณ์อันเลวร้าย มันไม่มีอะไรให้ทำเลยที่นี่"

ฟอเรสต์ ซิตี มีบรรยากาศแปลก ๆ มันให้ความรู้สึกเหมือนเป็นรีสอร์ตสำหรับวันหยุดที่ถูกทิ้งร้าง

บนหาดที่รกร้าง มีสนามเด็กเล่นที่ชำรุดทรุดโทรม รถยนต์โบราณขึ้นสนิมจอดอยู่ ซึ่งบางทีอาจจะเหมาะสมกับแท่นบันไดคอนกรีตสีขาวที่ดูเหมือนบันไดที่ไม่พาไปสู่สถานที่ใดเลย ส่วนบริเวณทางลงทะเล มีป้ายเตือนไม่ให้ว่ายน้ำเพราะว่ามีจระเข้

ส่วนตึกที่ดูเหมือนว่าจะสร้างให้เป็นช็อปปิ้งมอลล์ ร้านค้าและร้านอาหารจำนวนมากได้ปิดตัวลง บางห้องเป็นเหมือนสถานที่ก่อสร้างว่างเปล่า หากบรรยายในสัมผัสที่เหนือจริง รถไฟเด็กเล่นที่ว่างเปล่ากำลังแล่นไปโดยรอบช็อปปิ้งมอลล์ ขณะที่เพลง Heads, shoulders, knees and toes ในเวอร์ชั่นภาษาจีนถูกเปิดวนไปโดยไม่หยุด

บริเวณชายหาดมีป้ายเตือนไม่ให้ว่ายน้ำ เนื่องจากมีจระเข้

ที่อาคารข้าง ๆ ซึ่งเป็นโชว์รูมของคันทรี การ์เดน มีโมเดลขนาดใหญ่ของเมืองถูกตั้งแสดงไว้เพื่อให้เห็นภาพของฟอเรสต์ ซิตี ถ้าสร้างเสร็จ ที่บริเวณแผนกส่งเสริมการขาย ลูกจ้างที่ดูเบื่อหน่าย 2 คน นั่งอยู่ประจำที่ เหนือหัวของพวกเขามีข้อความเขียนว่า "ฟอเรสต์ ซิตี สถานที่แห่งความสุขที่ไม่รู้จบ"

สิ่งที่น่าดึงดูดใจมากที่สุดของที่นี่คือสถานะปลอดภาษีของพื้นที่ ที่บริเวณชายหาด คุณจะพบกับกองขวดเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ที่หมดแล้วจำนวนมาก และมีกระเป๋าของนักดื่มท้องถิ่นจำนวนหนึ่ง ซึ่งเข้ามาใช้บริการที่นี่

เมื่อตกช่วงกลางคืน ฟอเรสต์ ซิตีดูเหมือนเป็นหลุมดำที่มืดมิด ตึกอพาร์ทเมนต์ที่พักซึ่งตั้งตระหง่านอยู่เหนือคอมเพล็กซ์มีห้องเป็นร้อย ๆ แต่มีห้องที่เปิดไฟไว้ไม่ถึง 5-6 ห้อง ทำให้ยากที่จะเชื่อได้ว่ามีคนอาศัยอยู่ที่่นี่จริง ๆ

"ที่นี่มันน่าขนลุก" โจแอนน์ คอร์ หนึ่งในผู้อาศัยในตึกที่บีบีซีบังเอิญเจอกล่าว "แม้กระทั่งตอนกลางวัน ถ้าคุณก้าวขาออกจากประตูห้อง ทางเดินในตึกยังมืดเลย"

โจแอนน์และสามี อาศัยอยู่บนชั้นที่ 28 ทั้งคู่เป็นผู้อยู่อาศัยเพียงห้องเดียวของชั้น โดยเช่าอยู่เหมือนกับนัซมี และเช่นเดียวกัน ทั้งคู่วางแผนว่าจะออกไปจากที่นี่ให้เร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้

"ฉันรู้สึกเสียใจกับคนที่ลงทุนและซื้อที่นี่" เธอกล่าว "ถ้าคุณเสิร์ชกูเกิลคำว่า ฟอเรสต์ ซิตี คุณจะได้เห็นข้อมูลในกูเกิลที่ไม่เหมือนสภาพตอนนี้"

"มันควรเป็นโครงการที่ทำได้ตามสัญญาที่ให้ไว้กับผู้คน แต่มันไม่ได้เป็นอย่างนั้น"

ร้านอาหารและร้านค้าส่วนมากในมอลล์ปิดกิจการ

การติดต่อเพื่อคุยกับผู้ซื้อในจีนไม่ง่าย บีบีซีติดต่อไปยังเจ้าของห้องจำนวนหนึ่ง แต่พวกเขาลังเลที่จะแสดงความเห็น กระทั่งการให้ความเห็นแบบนิรนามก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ในโซเชียลมีเดียมีหลักฐานความเป็นมาให้เห็นอยู่บ้าง ที่ใต้โพสต์ซึ่งกล่าวชมโครงการ ผู้ซื้อรายหนึ่งจากมณฑลเหลียวหนิงเขียนว่า "นี่เป็นสิ่งที่ทำให้เข้าใจผิดอย่างมาก ฟอเรสต์ ซิตี ตอนนี้เป็นเมืองผีไปแล้ว ไม่มีคนอยู่เลย มันไกลจากตัวเมือง สาธารณูปโภคก็ไม่ครบ และไปไหนมาไหนยากถ้าไม่มีรถ"

อีกความเห็นหนึ่งถามว่าพวกเขาจะได้เงินรีฟันด์คืนอย่างไร โดยรายหนึ่งเขียนว่า "ราคาของยูนิตที่ผมซื้อลดลงไปอย่างมาก ผมหมดคำจะพูด"

ขายออกยาก

ความปั่นป่วนโกลาหลเช่นนี้เป็นที่รู้สึกได้เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นทั่วทั้งประเทศจีน ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังตกอยู่ในอลหม่าน

หลังจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินมากมายเป็นเวลาหลายปี รัฐบาลจีนเกรงว่าฟองสบู่ได้ก่อตัวขึ้นแล้ว จึงออกกฎจำกัดการกู้เมื่อปี 2021 "บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร" นี่คือวลีเด็ดจาก สี จิ้นผิง ผู้นำจีน

ผลพวงของการออกกฎจำกัดการกู้ของจีน ทำให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่หลายแห่งเกิดภาวะขาดเงินสดเพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการให้เสร็จสิ้น

เดือน ต.ค. ที่ผ่านมา คันทรี การ์เดน ถูกบังคับให้ยุติโครงการ 2 แห่งในออสเตรเลีย โดยได้เลหลังขายอสังหาฯ ที่เมลเบิร์น ซึ่งยังสร้างไม่เสร็จในราคาถูก และอีกแห่งในนครซิดนีย์

ปัจจัยทางการเมืองภายในของมาเลเซียเองก็เป็นสาเหตุของสถานการณ์ล่าสุดของฟอเรสต์ ซิตี เมื่อปี 2018 มหาเธร์ โมฮัมหมัด นายกรัฐมนตรีมาเลเซีย ออกกฎจำกัดการออกวีซาให้กับผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวจีน โดยนายมหาเธร์แสดงความไม่เห็นด้วยกับการ "สร้างเมืองเพื่อคนต่างชาติ"

นักวิเคราะห์บางรายได้ตั้งคำถามเกี่ยวกับความรอบคอบของการก่อสร้างเมกะโปรเจกต์ในประเทศที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมืองไม่แน่นอน รัฐบาลมาเลเซียในปัจจุบันให้การสนับสนุนโครงการฟอเรสต์ ซิตี แต่สำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อยูนิตในโครงการ ไม่แน่ชัดว่าโครงการนี้จะมีระยะเวลายาวนานเท่าใด

ส่วนประเด็นที่ไม่คาดคิดอย่างเช่น มาตรการจำกัดการเดินทางเนื่องจากการระบาดของโรคโควิด-19 และการจำกัดปริมาณการใช้จ่ายเงินในต่างประเทศของพลเมืองชาวจีน เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้โครงการในต่างประเทศของบริษัทยักษ์ใหญ่อย่างคันทรี การ์เดน หยุดชะงักลง

"ผมคิดว่ามันถูกผลักดันไปไกลจนเกินไปและเร็วเกินไป" ทาน วี เตียม ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เคจีวีอินเตอร์เนชั่นแนล กล่าว "ก่อนจะเปิดตัวโครงการที่ทะเยอทะยานแบบนี้ บทเรียนสำคัญที่ต้องเรียนรู้คือ ต้องแน่ใจว่าคุณมีเงินสดเพียงพอ"

สัปดาห์นี้ เอเวอร์แกรนด์ บริษัทอสังหาฯ สัญชาติจีนที่มีหนี้สูงที่สุดในโลก ได้เข้ารับการพิจารณาการชำระบัญชีในศาลฮ่องกง โดยศาลมีคำสั่งบรรเทาโทษให้เอเวอร์แกรนด์เป็นเวลา 6 สัปดาห์ เพื่อจัดทำแผนการชำระคืนหนี้ให้กับเจ้าหนี้ ขณะที่ผู้พิพากษาได้เลื่อนการอ่านคำพิพากษามาเป็นครั้งที่ 7

ด้านคันทรี การ์เดน ยืนยันว่าสถานการณ์ล่าสุดในตลาดอสังหาฯ ของจีนเป็นเพียง "สิ่งรบกวนที่ไม่สลักสำคัญ" พร้อมบอกว่า ธุรกิจอสังหาที่อยู่ในมาเลเซียยังเดินหน้าได้ตามปกติ

คันทรี การ์เดน บอกด้วยว่า บริษัทเตรียมนำโครงการฟอเรสต์ ซิตี บรรจุเข้าเป็นส่วนหนึ่งของเขตเศรษฐกิจพิเศษแห่งใหม่ระหว่างมาเลเซียและสิงคโปร์ โดยระบุว่าโครงการแห่งนี้ "ปลอดภัยและมั่นคง"

อย่างไรก็ดี หากไม่สามารถเข้าถึงเงินสดได้ ก็ยากที่จะเห็นว่าโครงการอย่างฟอเรสต์ ซิตี จะก่อสร้างได้เสร็จ รวมทั้งยากจะดึงดูดให้คนมาอยู่อาศัยได้ในเร็ววัน กล่าวอย่างสุภาพก็คือ อสังหาที่ทุนจีนก่อสร้างขายออกได้ยากแล้ว

"มันเป็นสถานการณ์ไก่กับไข่" เอเวลีน ดานูบราตา จาก เรดด์ อินเทลลิเจนซ์ เอเชีย กล่าว "โดยปกติแล้วนักพัฒนาอสัง

หาฯ จะพึ่งพาการขายแบบพรีเซลล์ (ขายก่อนสร้าง) เพื่อระดมเงินทุนมาก่อสร้าง"

"แต่คนซื้อจะไม่นำเงินมาลงหากพวกเขาไม่ใจว่า ท้ายที่สุดแล้วจะได้กุญแจของอพาร์ทเมนต์หรือเปล่า"

ความทะเยอทะยานและความเป็นจริง

เมื่อกล่าวถึงวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของจีน กรณีของฟอเรสต์ ซิตี เป็นกรณีคลาสสิกที่สะท้อนถึงความทะเยอทะยานที่สวนทางกับความเป็นจริง แม้ว่าปัจจัยในมาเลเซียจะมีส่วนต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้นล่าสุด แต่ก็พิสูจน์แล้วว่าการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์จำนวนนับหมื่นยูนิตในที่ห่างไกล ไม่ดึงดูดพอที่จะทำให้คนอยากมาอยู่

ท้ายที่สุดแล้ว ชะตากรรมของฟอเรสต์ ซิตี และโครงการในจีนอีกหลายร้อยโครงการก็ขึ้นอยู่กับรัฐบาลจีน เมื่อเดือน พ.ย. ที่ผ่านมา มีรายงานว่าคันทรี การ์เดน ได้รับการขึ้นบัญชีขั้นต้นของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จะได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากรัฐบาลจีน แต่ยังไม่แน่ชัดถึงรายละเอียดการให้ความช่วยเหลือ

ในอีกมุมหนึ่ง ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่คนมองหาที่อยู่อาศัยอย่าง นัซมี จะกลับมาอยู่ที่ฟอเรสต์ ซิตี

"ผมจะเลือกอย่างระมัดระวังในครั้งหน้า" เขากล่าว "แต่ผมมีความสุขที่ได้ไปจากที่นี่ ตอนนี้ผมได้ชีวิตของผมคืนแล้ว"