ต่างชาติซื้อที่ดิน "ถ้าเขา ซื้อ 2-3 ไร่ ติดต่อกัน มันไม่มีหน่วยงานไหนจะไปควบคุมดูแลว่า เขาจะอยู่อาศัย หรือทำธุรกิจอะไรอย่างอื่น" สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ต่างชาติซื้อที่ดิน : เอกชนชี้เสี่ยงเกิด “เขตแดนต่างชาติ” ส่วนทีดีอาร์ไอระบุต้องระวัง "ธุรกิจสีเทา" แอบแฝง

4 พฤศจิกายน 2022
บีบีซีไทย

รัฐบาลออกมายืนยันว่ามาตรการตามกฎกระทรวงให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยมีเงื่อนไขเงินลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เอกชนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า เม็ดเงินที่จะเข้ามาจากกฎกระทรวงนี้ จะไม่มีผลไม่มาก และลงไปยังตลาดทุนมากกว่ากระจายสู่ภาคธุรกิจและรากหญ้า อีกทั้ง ไม่แก้ปัญหาการซื้ออสังหาฯ ผ่านนอมินี ที่เกิดขึ้นมานานแล้ว

อีกประเด็นสำคัญที่เป็นความกังวลของภาคอสังหาฯ คือ ต่างชาติที่เข้ามาในช่องทางนี้ อาจไม่ได้ซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

"ถ้าเขา (ต่างชาติ) ซื้อ 2-3 ไร่ ติดต่อกัน มันไม่มีหน่วยงานไหนจะไปควบคุมดูแลว่า เขาจะอยู่อาศัย หรือทำธุรกิจอะไรอย่างอื่น มันไม่มีองค์กรหรือใครมาดูแล” นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับบีบีซีไทย

ด้านนักวิจัยอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) ชี้ว่า รัฐจำเป็นต้องตรวจสอบเงินลงทุนที่เข้ามา รวมทั้งกลุ่มบุคคลที่เข้ามาตามช่องทางของมาตรการให้ต่างชาติซื้อที่ดินตามกฎกระทรวงนี้ เพราะมีปัจจัยเสี่ยงเรื่องการลักลอบเข้ามาประกอบธุรกิจสีเทา รวมทั้งการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น

จะขายชาติหรือไม่อย่างไร ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยผ่านการจัดตั้งบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้น 51% แต่เม็ดเงินเป็นของต่างชาติ บางกลุ่มเป็นการรายย่อยที่ซื้อโดยใช้ชื่อคู่สมรส เป็นเรื่องที่ทำกันมานานแล้ว

ด้าน พล.อ. อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตอบกระทู้ถามสดด้วยวาจาจากนายสุทิน คลังแสง ส.ส. มหาสารคาม พรรคเพื่อไทย ระหว่างการประชุมสภาผู้แทนราษฎร ว่าสาเหตุที่ต้องดำเนินการดังกล่าว เป็นเพราะประเทศประสบปัญหาเศรษฐกิจจากโรคโควิด -19 และการดึงต่างชาติเข้ามาลงทุน ยืนยันว่า มีการคัดกรอง และมีมาตรการที่รัดกุมมากขึ้นขึ้นกว่าในอดีต



พล.อ. อนุพงษ์ ย้ำว่าอีกว่า รัฐบาลไม่มีเจตนาจะขายชาติ ไม่มีใครคิดเช่นนั้น ไม่ได้เปิดให้ต่างชาติยึดครองที่ดิน ส่วนที่หลายคนกังวลว่า อาจมีการซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรรหลายแปลงติดกันเพื่อรวมเป็นที่ผืนใหญ่ ยืนยันว่าไม่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นแน่นอน

รมว. มหาดไทย นายทหาร "3 ป." ระบุด้วยว่า การออกกฎกระทรวงดังกล่าว รัฐบาลไม่ได้เอื้อกลุ่มทุน ไม่อุ้มใคร และไม่มีเหตุผลที่ต้องทำเช่นนั้น พร้อมย้ำว่าต่างชาติไม่สามารถซื้อห้องชุดได้ 100% ตามที่นายสุทินยกตัวอย่าง ทุกอย่างยังอยู่ภายใต้กฎหมายเดิม

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้กฎกระทรวงฉบับดังกล่าวอยู่ในขั้นตอนของกฤษฎีกาตรวจสอบก่อนรับฟังความเห็น ระหว่างนี้ยังสามารถปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมได้อีก ตามข้อห่วงกังวลของแต่ละฝ่าย ส่วนตัวเชื่อว่าหากประชาชนไม่สบายใจ กฎกระทรวงฉบับนี้อาจ “ล่มได้” ในการพิจารณาของคณะรัฐมนตรี

กฎกระทรวงนี้มีประเด็นให้พิจารณาหลายด้านด้วยกัน และความเป็นมาของกฎกระทรวงที่กระทรวงมหาดไทย ยกร่างมาตรการนี้ขึ้นมานั้น ก็เป็นร่างกฎกระทรวงที่มีตั้งแต่ปี 2542 ในสมัยนายชวน หลีกภัย เป็นนายกรัฐมนตรี และปรับปรุงเพิ่มเติมในสมัยอดีตนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร ในปี 2545 โดยมีข้อแตกต่าง เพียงเงื่อนไขในรายละเอียด

ความเห็นและความเสี่ยงของมาตรการดังกล่าว จำเป็นต้องมองอย่างรอบด้าน บีบีซีไทยพาสำรวจประเด็นที่ต้องพิจารณาของมาตรการนี้

เม็ดเงินกระจายไม่ถึงภาคอสังหาฯ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยยื่นข้อเสนอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต่อรัฐบาลไปเมื่อเดือน ก.ย. ปี 2563

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับบีบีซีไทยว่า ข้อเสนอของผู้ประกอบการมีทั้งเงื่อนไขความต้องการซื้อภายในประเทศและภายนอกประเทศ โดย 1 ใน 8 ข้อเสนอ คือ การผลักดันแคมเปญไทยแลนด์บ้านหลังที่สอง (Thailand Best Second Home) เพื่อส่งเสริมให้ให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ง่ายขึ้น

ตัวอย่างข้อเสนอ มีตั้งแต่ 1) ขอปรับเพิ่มโควตาการถือครองคอนโดฯ จาก 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ 2) การเปลี่ยนเป็นสัดส่วนต่อจำนวนยูนิตรวมทุกโครงการในโซนที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ 3) การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้ 4) การขยายวีซ่าระยะยาวไปเป็น 5-10 ปี ของต่างชาติ จากที่ต้องต่ออายุทุกปี

เหตุผลที่กลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ระบุในตอนนั้น เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่ค่อนข้างไม่ดีอยู่แล้วตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนมีสถานการณ์ระบาดของโรคโควิด-19 และในปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯ ก็ยิ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อจากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างชัดเจน กล่าวได้ว่า ภาคอสังหาฯ ไทยอยู่ในภาวะตกต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี

อย่างไรก็ตาม จากมาตรการตามกฎกระทรวงล่าสุดที่ ครม. เห็นชอบ ถือว่าอาจจะไม่ตรงใจผู้ประกอบการเท่าใดนัก

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุกับบีบีซีไทยว่า มาตรการที่รัฐบาลออกมาไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการเสนอไป และไม่น่าจะมีผลมากในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าอาจจะมีเม็ดเงินเข้ามา แต่ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาฯ คนกลุ่มใหญ่ ๆ กลุ่มระดับรากหญ้าในพื้นที่

ข้อเสนอของผู้ประกอบการ ระบุว่า ควรกำหนดเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน เพราะหากซื้อบ้านจัดสรรจะก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ตั้งแต่ธุรกิจอสังหาฯ การซื้อขายวัสดุก่อสร้าง อุตสาหกรรมเฟอร์นิเจอร์ การจ้างแรงงาน และการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคที่ตกอยู่กับชุมชน

“ถ้าเอาเงินลงในตลาดเงิน ชาวบ้านชาวช่องไม่ได้ประโยชน์อะไร เขาซื้อที่ดินเก็บไว้ไม่ลงทุน คนขายที่ส่วนใหญ่ก็เป็นคนรวย หรือซื้อในกรุงเทพฯ มันก็ไม่ลงในชุมชนในส่วนภูมิภาค” นายมีศักดิ์ กล่าว

จากมาตรการในกฎกระทรวง กำหนดเงื่อนไขว่า จะต้องลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี

โดยมีประเภทการลงทุนตามเงื่อนไข เช่น ในพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน

ต่างชาติอาจกว้านซื้อที่ดินทำธุรกิจ ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย

นายมีศักดิ์ กล่าวว่ามาตรการที่เคยเสนอต่อรัฐบาลไปนั้น เสนอว่าไม่ควรให้ต่างชาติ ถือที่ดินแปลงใหญ่เพราะอาจจะทำให้เข้ามาลงทุนทำธุรกิจแข่งกับคนไทย ควรกำหนดมาตรการเฉพาะการซื้อที่ดินอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่เกณฑ์ที่ ครม. เพิ่งเห็นชอบนั้น ไม่ได้ควบคุมต่างชาติในการซื้อที่ดินติดต่อกันหลายแปลง

เขากล่าวว่า โมเดลของหลาย ๆ ประเทศก็มีเช่นนี้ ให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้เพื่อใช้ชีวิต จับจ่ายใช้สอยให้คนท้องถิ่นมีรายได้ เพราะในความเป็นจริง ต่างชาติจะซื้อบ้านขนาดเล็กไม่กี่ตารางวาเพื่อมาอยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน การซื้อบ้านที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ต้องเป็นบ้านที่อยู่ในโครงการภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน เนื่องจากผู้อยู่อาศัยต้องอยู่อย่างเดียวเท่านั้น ไปทำธุรกิจไม่ได้

“ถ้าอยู่ในธุรกิจในโครงการบ้านจัดสรร มันก็อยู่ภายใต้เกณฑ์ของกฎหมายจัดสรรที่ดิน และที่สำคัญนิติบุคคลในหมู่บ้านจัดสรรจับตาดูอยู่ทุกวัน เพื่อนบ้านจะดูแลอยู่ตลอด" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าว

ผู้ซื้อต่างชาติปัจจุบัน คนละกลุ่มกับมาตรการที่รัฐเพิ่งเห็นชอบ

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัย มีหลากหลาย เช่น ตลาดบ้านระดับบนในกรุงเทพ ราคา 50-100 ล้าน แต่ที่ผ่านมา มีการซื้อแบบจดทะเบียนเป็นนอมินี แต่ถ้าเป็น จ. ภูเก็ต ราคาสูง ก็มี แต่ไม่เท่ากรุงเทพฯ ส่วน จ.ชลบุรี พัทยา อุดรธานี ขอนแก่น โคราช ก็มีกำลังซื้อจากต่างชาติ แต่เท่าที่สำรวจ ราคาก็พอ ๆ กับคนไทย คือ ประมาณ 3-5 ล้านบาท

เขาบอกด้วยว่า คนต่างชาติที่มาอยู่อาศัย มองขนาดของที่ดินแค่ 100-200 ตารางวาไม่ต้องการถึง 1 ไร่ ดังนั้น จึงเป็นความห่วงใยที่ผู้ประกอบการเห็นเหมือนกันกับกระแสสังคมว่า อาจจะไม่ได้กลุ่มเป้าหมายที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

"ประเด็นที่สังคมเป็นห่วง และเราเป็นห่วงเหมือนกัน เช่น มาซื้อที่ดินติดต่อกัน 4-5 แปลง จะเป็นเขตแดนของเขาเลยไหม เราก็ต้องฟังเสียงสังคมด้วย"

ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหา ยืนยันว่าในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติเป็นคนละกลุ่มกับที่รัฐออกมาตรการดึงดูดให้เข้ามาซื้อที่ดิน

“อันนี้ยืนยันว่าไม่ใช่เลย เรามีลูกค้าซื้อกลุ่มของเราอยู่แล้ว แต่เราไปนำเสนอสินค้าอีกตัว ซึ่งมันไม่ใช่ความต้องการของเขา”

ไม่แก้ปัญหาผู้ซื้อต่างชาติปัจจุบัน

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าในปัจจุบัน ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยด้วยการจดทะเบียนผ่านบริษัทนอมินีหรือตัวแทนอยู่แล้ว ชี้ให้เห็นว่ามีความต้องการซื้อในกลุ่มนี้ ข้อเสนอของผู้ประกอบการจึงมองว่า ควรจะแก้ไขในส่วนตรงนี้มากกว่า

"พูดง่าย ๆ คนต่างชาติอยากมาซื้ออยู่แล้ว และซื้อกันอยู่ทุกวี่ทุกวันอยู่แล้ว ที่ซื้อบ้านจัดสรรเอามาเป็นที่อยู่อาศัย เราก็เอาสิ่งที่ลูกค้าคนต่างชาติต้องการมาทำให้ถูกต้อง แล้วก็มาประกาศให้ทั่วโลกรู้กันว่าตอนนี้เราประกาศขายถูกต้องตามกฎหมายนะ แต่มีข้อจำกัด 1 2 3 4 เราก็ว่ากันไปว่าอะไรเป็นข้อจำกัดบ้าง"

นายมีศักดิ์ บอกด้วยว่า ในที่สุดแล้วต่างชาติกลุ่มนี้ก็ยังมาซื้อผ่านช่องทางนอมินีเหมือนเดิม ทั้งที่มีความต้องการซื้ออย่างถูกต้อง แต่ทุกวันนี้ไม่มีช่องทางให้กลุ่มนี้

"(การซื้อแบบนอมินี) หากฟ้องตามมาตรา 541 คงถูกยึดคืนไป 180 วัน แต่มันคงเป็นไปไม่ได้ เพราะทำทั่วบ้านทั่วเมืองไปหมดแล้ว ถ้าไปบังคับตามกฎหมาย ผมว่าประเทศล่มแน่"

ตัวอย่างต่างประเทศพบอสังหาฯ ราคาพุ่งจนคนในประเทศซื้อไม่ได้

นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) รายการนิวส์รูมเดลี่ทางไทยพีบีเอสว่า ในทางวิชาการมีความกังวลใจเรื่องการเติบโตของเศรษฐกิจไทยพอสมควร โดยเฉพาะการเข้าสู่สังคมสูงวัย เด็กเกิดน้อยลง แรงงานอายุมากขึ้นเรื่อย ๆ หมายความว่า ประเทศต้องการเม็ดเงินและกำลังแรงงานขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จึงนำไปสู่มาตรการของภาครัฐที่ต้องการดึงคนต่างชาติเข้ามาเพื่อจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ดังนั้น มาตรการแบบนี้จึงเป็นเรื่องปกติและต่างประเทศก็ทำกัน

นักวิชาการอาวุโสทีดีอาร์ไอ ยังยกตัวอย่างในต่างประเทศที่เปิดรับการลงทุนลักษณะนี้จะพบปัญหาราคาบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้น จนทำให้คนในประเทศไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยได้

เขาเสนอว่า รัฐจะต้องพิจารณาการลดผลกระทบต่อประชาชน เช่น 1 ปี อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อที่ดินได้ทั้งหมดกี่ไร่ หรือกำหนดโซนนิ่งซื้อได้เฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น ไม่สามารถซื้อแข่งกับคนไทยได้ทั้งหมด ขณะเดียวกัน ต้องมีมาตรการเยียวยาให้กับประชาชนบางส่วนที่ได้รับผลกระทบ อย่างมาตรการอุดหนุน ช่วยคนชั้นกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

นักวิชาการอาวุโสทีดีอาร์ไอ กล่าวด้วยว่า มาตรการนี้จะทำอย่างไรเพื่อให้ประเทศได้ประโยชน์สูงสุด ยกตัวอย่างเช่น รัฐอาจกำหนดว่าคนต่างชาติต้องซื้อบ้านจัดสรร อย่างน้อยจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยขายของได้

"เวลาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาผลิตสินค้า ก็จะมีซัพพลายเชน อิฐ หิน ปูน ทราย แรงงานต่าง ๆ ก็จะได้รับผลประโยชน์ตามไปด้วย"

ความสะอาดของเงิน และความเสี่ยงธุรกิจสีเทา

นายนณริฏ กล่าวกับไทยพีบีเอสว่า การจะเปิดรับเงินลงทุนต้องมีการตรวจสอบที่มาของเงินลงทุน รวมทั้งกลุ่มบุคคลที่เข้ามาตามช่องทางของมาตรการนี้

"เราไม่ควรจะเปิดรับว่า คนที่เข้ามาคือใครไม่รู้ อยู่ ๆ เอาเงินมาได้ ช่วงนี้สิ่งที่น่ากังวลใจก็คือ จะมีเม็ดเงินจากต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีการแคร็กดาวน์ กลุ่มคอร์รัปชั่นต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นจีน หรือกระทั่งพม่าตอนนี้ ผมได้ยินข่าวมาว่า มีการเอาเงินเข้ามาในประเทศมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยค่อนข้างเยอะ

"เราอยากให้เงินที่เข้ามาสะอาด และอยากให้คนที่เข้ามา ภาครัฐช่วยติดตามด้วยว่าเขาจะเข้ามาแล้วสร้างความกังวลใจอะไรหรือเปล่า เพราะระยะหลังเริ่มมีรูปแบบองค์กรอาชญากรรมเกิดขึ้น เช่น การลักพาตัวเรียกค่าไถ่ของคนจีน ปัญหาคอลเซ็นเตอร์ ปัญหาบ่อนการพนัน... ต้องติดตามว่าเขาเข้ามาแล้ว ท้ายสุดมาเอาคืนในรูปแบบไหนหรือแม้กระทั่งติดตามว่า เขาเข้ามาเพื่อที่อยู่อาศัยจริงหรือเข้ามาเพื่อปั่นที่" นักวิชาการอาวุโสทีดีอาร์ไอ ระบุ

ข้อควรระวังนี้ ปรากฏให้เห็นแล้วในปฏิบัติการของตำรวจไทยจากยุทธการ "ล้มไม้ค้ำ ลิดกิ่งก้าน" ทลายผับและบ่อนการพนันที่มี "มาเฟียจีน" อยู่เบื้องหลังที่อาจมีส่วนเชื่อมโยงกับแก๊งคอลเซ็นเตอร์

โดยในตอนหนึ่ง พล.ต.อ. ต่อศักดิ์ สุขวิมล รองผู้บัญชาการตำรวจแห่งชาติ (รอง ผบ.ตร.) ได้เปิดเผยถึงอิทธิพลของนักธุรกิจชาวจีน ที่อาจตักตวงผลประโยชน์ในไทย จากปฏิบัติการในย่านอุดมสุขของกรุงเทพฯ พบว่า “คนจีนซื้อหมู่บ้านเกือบทั้งหมู่บ้านแล้ว”

รอง ผบ.ตร. แถลงว่า กลุ่มคนจีนได้เข้ามาซื้อบ้านในหมู่บ้านสไตล์โมร็อกโกด้วยเงินสด และซื้อทีเดียวรวด 18 หลัง ทั้งที่บ้านแต่ละหลังมีราคากว่า 60 ล้านบาท โดยตำรวจพบเบาะแสว่า กลุ่มคนจีนดังกล่าวเป็นหัวหน้าแก๊งคอลเซ็นเตอร์ ที่เชื่อมโยงไปถึงแก๊งในปอยเปต ที่กัมพูชา ตอนนี้ อยู่ระหว่างการตรวจสอบเส้นทางทางการเงินของกลุ่มคนจีนกลุ่มนี้อยู่