ตอนนี้มีข่าวให้คนซื้อบ้านและวงการอสังหาริมทรัพย์อกสั่นขวัญแขวนกันว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ขึ้นอีกแล้ว ผมในฐานะที่เป็นประธานศูนย์ข้อศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จึงต้องขอออกมา ‘ฟันธง’ ว่า
ยังครับ ยังไม่เกิดฟองสบู่ สถานการณ์ในขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังชะลอตัว
ไม่ควรที่ใครจะออกมาให้ข่าวให้เกิดความเสียหายต่อวงการโดยไม่มีข้อมูลที่แท้จริง
ผมขอสรุปข้อมูลล่าสุดจากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด 4 เดือนแรกของปี
2558 เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะจริงๆ โดยไม่มีเคลือบแฝง เพราะผมทำศูนย์ข้อมูลฯ
ที่ดำเนินการอย่างเป็นอิสระ ไม่ตกอยู่ใต้อาณัติของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใดๆ
ข้อมูลการเปิดตัวใหม่นับเป็นข้อมูลที่สำคัญที่สุด
เพราะเป็นเครื่องชี้ภาวะตลาดได้เป็นอย่างดี ลำพังการจดทะเบียนบ้านใหม่เมื่อสร้างเสร็จไม่สะท้อนภาวะตลาด
เพราะหลายโครงการมีการซื้อขายแล้วแต่ยังไม่มีการโอน
การโอนกระทำหลังการตัดสินใจจองซื้อมาหลายเดือนหรือนานนับปีแล้วและมีความลักลั่นกันด้วย หากภาวะตลาดดีหรือไม่ดีก็จะชี้ได้จากการเปิดตัวโครงการ โดยหากเปิดตัวมากก็สะท้อนภาวะตลาดที่ดี
หากไม่มีการเปิดตัวก็สะท้อนว่าตลาดอยู่ในภาวะชะงักงัน เป็นต้น
ที่นี้เรามาวิเคราะห์กันทีละเปลาะ มาเริ่มที่ภาพรวมตลาดในรอบ 4
เดือนกันก่อน
ในรอบ 4 เดือนแรกนั้น มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด 30,501 หน่วย รวมมูลค่าถึง 130,938 ล้านบาท ตัวเลขนี้น่าตกใจที่ว่าทำไมมูลค่าสูงเช่นนี้ หากนำมูลค่า
4 เดือนแรกนี้คูณด้วย 3 (เท่ากับ 3 เท่าของ 4 เดือนแรก รวมเป็นทั้งปี) จะออกมาเป็นตัวเลขประมาณการปี
2558 ที่อาจสูงถึง 392,814 ล้านบาท ซึ่งจะสูงกว่ามูลค่าทั้งปีที่เปิดตัวในปีที่แล้วที่เปิดตัวเพียง 344,549 ล้านบาทเสียอีก
แต่ขณะเดียวกันตัวเลขจำนวนหน่วยเปิดใหม่ข้างต้นหากคูณด้วย 3 (เท่ากับ 3
เท่าของ 4 เดือนแรก รวมเป็นทั้งปี) ก็จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ในปี 2558 โดยรวมประมาณ
91,503 หน่วย หรือน้อยกว่าปีที่แล้วที่เปิดตัว 114,229
หน่วย
อย่างไรก็ตาม ความจริงมีความซับซ้อนกว่านั้น
การที่ปี 2558 มีการเปิดตัวโครงใหม่รวมมูลค่าสูงมาก ก็เป็นเพราะบังเอิญว่าในรอบ 4
เดือนแรกนี้ มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุด และบ้านเดี่ยวที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาท
หลายโครงการ แม้โครงการราคาสูงเหล่านี้จะมีจำนวนเพียง
1,163 หน่วย โดยแยกเป็นบ้านเดี่ยว 99 หน่วย และห้องชุด 1,064 หน่วย ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 3.8%
ของอุปทานทั้งตลาด แต่มีมูลค่าสูงถึง 43,824 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนในด้านมูลค่ารวมถึง 33.4%
หรือหนึ่งในสามของมูลค่าเปิดใหม่ทั้งตลาด
นี่คือความผิดเพี้ยนของตลาดในระยะปัจจุบันนี้
ที่สินค้าราคาปกติขายแทบไม่ได้
จะเกิดฟองสบู่ได้อย่างไร ประชาชนทั่วไปที่มีรายได้น้อย
รายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย ตลอดจนครัวเรือนรายได้ปานกลาง ต่าง ‘แฟบ’ ไม่มีเงินจะซื้อบ้านกัน
เพราะรายได้ฝืดเคืองตามภาวะเศรษฐกิจที่กำลังถดถอย โดยประมาณการตัวเลข GDP กลับถูกประเมินใหม่ในอัตราที่ลดลงอยู่ตลอดเวลา
เปลาะต่อมา มาวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทกัน
หากมาศึกษาให้ละเอียดจะพบว่า เมื่อตัดสินค้าที่อยู่อาศัยราคา 20
ล้านออกไปจากตลาด ก็จะมีหน่วยขายรวมกัน 29,338 หน่วยใน 4
เดือนแรกของปี 2558 รวมมูลค่า 87,114 ล้านบาทเท่านั้น หากนำตัวเลขข้างต้นไปคูณด้วย 3 (เท่ากับ 3 เท่าของ 4 เดือนแรก
รวมเป็นทั้งปี) ก็จะพบประมาณการว่าในปี 2558 จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ 88,014 หน่วย รวมมูลค่า 261,342 ล้านบาท
ซึ่งตัวเลขนี้น้อยกว่าตัวเลขทั้งปีของปี 2557
ที่เปิดใหม่ถึง 113,645 หน่วย รวมมูลค่า 332,010 ล้านบาท (เฉพาะที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท)
ดังนั้นหากประมาณการตามข้างต้นนี้ จะพบว่า
ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2558 จะลดลงกว่าปี 2557 ในแง่จำนวนหน่วยถึง
22.6% หรือเปิดใหม่เพียง 77.4% ของปี 2557 ในแง่ของมูลค่าการพัฒนา จะพบว่า ในปี 2558
จะมีมูลค่าลดลงกว่าปี 2557 ถึง 21.3% หรือ เปิดใหม่ในปี 2558 เพียง 78.7%
ของทั้งตลาดในปี 2557 (เฉพาะที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท)
เปลาะที่ 3 มาเจาะลึกเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 20
ล้านบาท ว่าล้นตลาดหรือไม่
ยิ่งเมื่อพิจารณาถึงกลุ่มโครงการอาคารชุดที่มีธนาคารบางแห่งอ้างว่าจะล้นตลาดนั้น
ยิ่งไม่เป็นความจริง ในปี 2557
มีโครงการอาคารชุดทั้งหมด (ไม่รวมที่เกิน 20 ล้านบาท) เปิดใหม่ 64,961 หน่วย รวมมูลค่า 163,850 ล้านบาท แต่ในปี 2558 นี้ คาดว่าทั้งปีจะมีโครงการอาคารชุด (ไม่รวมที่เกิน 20
ล้านบาท)เปิดใหม่เพียง 53,268 หน่วย รวมมูลค่า 136,200 ล้านบาท หรือลดลง 18.1% ในแง่จำนวนหน่วย หรือ 16.9%
ในแง่ของมูลค่าโครงการ
ด้วยเหตุนี้ ในปี 2558 จึงจะไม่เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่ตลาดรวม
และตลาดห้องชุดพักอาศัยแต่อย่างใด
การไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน และการนำเสนอข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมีเกิดขึ้นบ่อยๆ
ผู้ใช้ข้อมูลทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ประชาชนทั่วไป
จึงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่ อย่าเพิ่งตื่นตระหนกจนเกินไปว่าจะเกิดฟองสบู่
อันเป็นการสร้างความบอบช้ำยิ่งขึ้นให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์
ตบท้ายวันนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจ
เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจ
ถ้าเศรษฐกิจดีอสังหาริมทรัพย์ก็จะดี แต่ถ้าเศรษฐกิจแย่อสังหาริมทรัพย์ก็จะแย่ตามไปด้วย ต้องเข้าใจสถานการณ์ให้ดี จึงจะ ‘รู้หลบเป็นปีก
รู้หลีกเป็นหาง’ ลงทุนอย่างมีความมั่นใจนะครับ
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
