ต่างชาติซื้อที่ดิน : กฎกระทรวงที่ ครม.เพิ่งเห็นชอบ ต่างจากฉบับเดิมเมื่อปี 2545 (ยุคทักษิณ) อย่างไร

ต่างชาติซื้อที่ดิน : กฎกระทรวงที่ ครม.เพิ่งเห็นชอบ ต่างจากฉบับเดิมเมื่อปี 2545 อย่างไร

26 ตุลาคม 2022
บีบีซีไทย

กฎกระทรวงเรื่องให้สิทธิต่างชาติศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท อย่างน้อย 3 ปี ที่คณะรัฐมนตรี เห็นชอบในหลักการไปแล้วนั้น เป็นการแก้ไขปรับปรุงกฎกระทรวงการซื้อที่ดินของต่างด้าว ฉบับที่ออกมาตั้งแต่ปี 2545 โดยปรับลดเวลาการลงทุนของต่างชาติลงจากกฎหมายเดิมที่กำหนดไว้ 5 ปี เหลือ 3 ปี

กฎกระทรวงว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. .... ที่เสนอโดยกระทรวงมหาดไทย เป็นการยกร่างกฎกระทรวงเดิมที่ออกตั้งแต่สมัยนายทักษิณ ชินวัตร เป็นนายกรัฐมนตรี แต่มีการปรับปรุงเกณฑ์บางส่วน

“เข้าใจว่ารัฐบาลชุดนี้ ต้องการดึงเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจากวิกฤตโควิดที่ยาวมา 3 ปี” นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย แสดงความเห็นในรายการเจาะลึกทั่วไทย อินไซด์ไทยแลนด์ ทาง อสมท เช้านี้ (26 ต.ค.)

เกณฑ์ที่เปลี่ยนไปจากกฎกระทรวงเดิม คือ มีการเพิ่มประเภทของกลุ่มต่างชาติ 4 กลุ่ม และปรับปรุงประเภทการลงทุนของกองทุนต่าง ๆ ที่ไม่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน เช่น เพิ่มประเภทการลงทุนผ่านพันธบัตรรัฐบาลไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทรัสต์เพื่ออสังหาริมทรัพย์ และต้องถือครองการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี

สาระสำคัญของกฎกระทรวงใหม่ที่ ครม. เห็นชอบ

เมื่อวันที่ 25 ต.ค. ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. ซึ่งร่างกฎกระทรวงนี้ จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

จากการแถลงของนายอนุชา บูรพชัยศรี รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรีฝ่ายการเมือง ปฏิบัติหน้าที่โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ระบุว่า สาระสำคัญของกฎกระทรวงไว้ดังนี้

• ต่างชาติที่ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ ต้องเป็นกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่ ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ
• จำนวนเนื้อที่ที่ได้รับสิทธิ ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง
• ลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี
• ประเภทการลงทุน เช่น ใน พันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน
• หากถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการก่อนครบกำหนดเวลาการดำรงทุน ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ถอนการลงทุน
• เป็นที่ดินภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

เป็นการยกร่างจากกฎกระทรวงต่างด้าวซื้อที่ดิน 2545

จากเอกสารมติ ครม. ที่อยู่บนเว็บไซต์รัฐบาล ระบุรายละเอียดของกฎกระทรวงที่รัฐบาลเห็นชอบในหลักการ โดยมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการลงทุนจากกฎกระทรวงเดิมปี 2545 ที่กำหนดว่าต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่ต่ำกว่า 5 ปี เป็นไม่ต่ำกว่า 3 ปี ขณะที่จำนวนเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทคงเดิม

ส่วนการนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด กฎกระทรวงปี 2545 กำหนดไว้ 4 ประเภท แต่ร่างกฎกระทรวงที่ ครม. เห็นชอบ มีการเพิ่มเติมและปรับปรุงรวม 5 ประเภท ส่วนที่เพิ่มเติมมา คือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สาระสำคัญของร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย

สอดคล้องกับที่นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวกับรายการเจาะลึกทั่วไทยอินไซด์ไทยแลนด์ เช้านี้ (26 ต.ค.) ว่า เป็นการปรับปรุงกฎกระทรวงเดิมในเรื่องของกองทุนบางประเภทที่ไม่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน และปรับเงื่อนไขเรื่องระยะเวลาการลงทุน

"พอไปแตะต้องเกี่ยวกับเรื่องที่ดิน ก็จะมีปัญหาว่าเป็นการขายชาติหรือเปล่า แต่หลายเรื่องที่ได้มีการประกาศออกมาก่อนหน้านี้เช่น การลงทุนบีโอไอ (คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) ก็เป็นหลักการเดิมที่มีมาก่อนของรัฐบาล แต่เนื้อหามีการปรับปรุง จาก 5 ปี ก็ให้มีการดำรงการลงทุน 3 ปี ส่วนที่บอกว่ามีการลงทุนในกองทรัสต์ บางกองได้ปิดไปแล้ว และมีการแก้ไขบางกองที่เป็นปัจจุบันอยู่ขณะนี้" นายอิสระ กล่าว

ต่างชาติมีศักยภาพ 4 กลุ่ม

เมื่อดูสาระสำคัญของกฎกระทรวงเดิมปี 2545 ไม่ได้มีการกำหนดกลุ่มต่างชาติ กำหนดเพียง “คนต่างด้าวซึ่งประสงค์จะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้” ส่วนร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่กำหนดว่า ต้องเป็นกลุ่มคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท

แม้ประชากรต่างชาติ 4 กลุ่มนี้ สอดคล้องกับมาตรการเมื่อวันที่ 1 ก.ย. ที่ผ่านมา คือ การอนุญาตให้ต่างชาติในกลุ่ม 14 ประเทศ อาศัยในประเทศไทยได้ 10 ปี หรือมาตรการ “ลองเทอมวีซ่า” แต่นายอิสระ มองว่า กฎกระทรวงที่ระบุเงินลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท รองรับเพียงแค่กลุ่มผู้มีความมั่นคั่งที่สามารถลงทุนได้ แต่ยังไม่ได้ครอบคลุมถึงกลุ่มเกษียณอายุ กลุ่มผู้มีรายได้ประจำ กลุ่มทำงานออนไลน์ กลุ่มที่ทำงานเทคโนโลยีเอไอหรือยานยนต์สมัยใหม่

“มาตรการยังไม่ได้พูดถึงกลุ่มที่ 3-4 เลย ที่เป็นวัยทำงาน ต้องการหางานทำในประเทศไทย”

นอกจากนี้ ร่างกฎกระทรวงเดิมเมื่อปี 45 ไม่ได้กำหนดกรอบของที่ดินที่ซื้อได้เอาไว้ แต่กฎกระทรวงใหม่มีวัตถุประสงค์ ไม่ต้องการให้ลุกล้ำในพื้นที่เกษตรกรรม อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ มีความเห็นว่า ควรต้องกำหนดให้ซื้อได้เฉพาะในเขตที่มีการจัดสรรถูกกฎหมาย

มาตรการ 20 ปี ที่ใช้ไม่ได้ผล

"ที่ผ่านมา มาตรการที่ผ่านมากระตุ้นการลงทุนในช่องทางนี้ได้ไม่มาก ทั้งที่มาตรการออกมา 20 ปี แล้ว (ปี 2545) ผมเข้าใจว่ารัฐบาลจึงแก้เงื่อนไขระยะเวลาเงินลงทุนไว้จาก 5 ปี เป็น 3 ปี" นายอิสระ กล่าว

ในประเด็นเงินลงทุนที่กำหนดไว้ขั้นต่อ 40 ล้านบาท นายอิสระ กล่าวว่า ในยุคสมัยนี้ 40 ล้านบาท อาจเป็นตัวเลขที่น้อยได้ แต่เข้าใจว่า รัฐบาลไม่อยากแตะต้องกฎกระทรวงเดิมมาก แต่เป็นการแก้ไขข้อมูลเรื่องกองทุนอสังหาริมทรัพย์บางกองทุนที่ไม่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน

ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สิ่งที่รัฐบาลต้องทบทวน คือ ที่ผ่านมามาตรการนี้ไม่ค่อยได้ผลนัก และควรประชาสัมพันธ์ให้นักลงทุนชาวต่างชาติได้ใช้ช่องทางนี้ดีกว่าใช้ช่องทางที่ไม่ถูกต้อง เช่น การตั้งบริษัทในประเทศไทยแล้วมาซื้อที่อยู่อาศัย การซื้อผ่านสามีหรือภรรยาคนไทย หรือการหลบเลี่ยงด้วยวิธีต่าง ๆ

ราคาอสังหาฯ จะพุ่งขึ้นหรือไม่

นายอิสระมองว่า มาตรการนี้ไม่น่าจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงขึ้น เพราะเป็นการออกมาตรการให้กับชาวต่างชาติเพียงกลุ่มเดียว

"ผมคิดว่ายังไม่ถึงขนาดนั้น เพราะมาตรการที่ผ่านมา เป็นแค่คนกลุ่มเดียว ซึ่งในขณะนี้ ถ้าชาวต่างชาติ ก็สามารถซื้ออาคารชุดได้อยู่แล้ว 49% และไม่จำกัดราคา ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาตั้งแต่ปี 44-45 เหมือนกัน เดิมที่อาคารชุดซื้อได้แค่ 40% ตอนนี้ไม่จำกัดราคาเลย"

ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ อยากเห็นการจำกัดราคาซื้อขั้นต่ำของต่างชาติมากกว่า ให้ซื้อเฉพาะอสังหาฯ ที่ราคาสูงเท่านั้น เช่น ต้องมีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงจะสามารถซื้อได้ เพื่อไม่ให้กระทบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยารายหนึ่งบอกกับบีบีซีไทยว่า ในช่วง 1-2 ปีมานี้ตั้งแต่มีสถานการณ์ระบาดของโควิด-19 ลูกค้าต่างชาติลดลงอย่างมาก ต่างจากเมื่อราว 10 ปีที่แล้ว ที่มีลูกค้าต่างชาติมากถึง 50-70% แต่ในระยะหลังไม่ว่าจะเป็นชาติไทยหรือต่างชาติก็ไม่มีเข้ามา

เขายังไม่เห็นว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยให้มีลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างไร เพราะทุกชาติได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจซบเซาทั่วโลก และมาตรการเดิมที่มีมา 20 ปีแล้ว ก็ไม่ได้ส่งผลต่อการซื้อขายจากต่างชาติเท่าใดนัก

โดยทั่วไปแล้ว ต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ หากเป็นกลุ่มที่มีภรรยาเป็นคนไทยจะเน้นบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ส่วนมากซื้อผ่านบริษัท หากมีบุตรร่วมกันก็ใช้เป็นชื่อบุตร ส่วนกลุ่มต่างชาติที่ไม่ได้มีภรรยาคนไทย จะเน้นอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยสะดวกอย่างคอนโดมิเนียมที่กฎหมายอนุญาตสิทธิการครอบครองได้
.....