มหาดไทยไฟเขียวต่างชาติถือครองบ้านที่ดิน ท่านคิดอย่างไร ?

บีบีซีไทย - BBC Thai
11h

ปี 2561-2564 จีนถือเป็นสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศไทยมากที่สุด เฉพาะปีที่แล้ว ชาวจีนถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มูลค่ารวม 19,588 ล้านบาท จำนวน 3,526 ยูนิต

ต่างชาติซื้อที่ดิน : เปิดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เตรียมไฟเขียวต่างชาติถือครองบ้านที่ดินไม่เกิน 1 ไร่

14 กรกฎาคม 2022
บีบีซีไทย

ประเด็นการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยกลับมาอีกครั้ง หลังความพยายามของรัฐบาลในปี 2564 เมื่อ นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย เปิดเผยว่า มท. กำลังจะชงมาตรการดึงต่างชาติซื้อคอนโดฯ และถือครองที่ดินได้ 1 ไร่ เข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี

นายนิพนธ์ กล่าวถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านกลไกของอสังหาริมทรัพย์ ในงานสัมมนา Property Inside 2022 ทางรอดอสังหาฯ หลังโควิดไฟสงคราม จัดขึ้นโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เมื่อวันที่ 11 ก.ค. ที่ผ่านมา ว่า รัฐบาลเตรียมออกมาตรการเปิดทางต่างชาติใช้เงินลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ แต่ยังขอคงเพดานต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49%

"รัฐบาลหวังว่าถ้าได้กระตุ้นเศรษฐกิจกัน โดยใช้การบริโภคภายใน หรือใช้กลไกของอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขอาคารชุดที่เหลือ ประมาณ 90,000-100,000 ยูนิต มูลค่าทางเศรษฐกิจเบื้องต้นเกือบ 400,000 ล้านบาท..."

"ถ้าเราสร้างให้เกิดการหมุนเวียน ทำให้จำนวนยุติที่ว่างอยู่ได้จำหน่ายออกไป มันก็สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับประเทศ อันนี้ถือเป็นตัวหนึ่งที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของบ้านเรา" นายนิพนธ์ กล่าว

"การให้คนต่างชาติซื้อบ้านที่ดินได้ เร็ว ๆ นี้ประกาศอย่างเป็นทางการแน่นอน"

ขายที่ให้ต่างชาติ : เป็นเจ้าของบ้านในสหราชอาณาจักร ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
อสังหาริมทรัพย์: รัฐบาลกระตุ้นตลาดในประเทศ แต่เศรษฐีแห่ซื้อบ้านต่างแดน
เอเวอร์แกรนด์ : ยักษ์อสังหาริมทรัพย์จีน ใหญ่เกินไปที่จะปล่อยให้ล้ม ?

นอกจากนี้ กระทรวงมหาดไทยยังอยู่ระหว่างพิจารณาขยายมาตรการลดค่าโอน และจดจำนองบ้าน ที่จะขยายจากเดิมที่กำหนดไว้ที่อสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่จะขยายฐานมาตรการโดยให้ราคา 3 ล้านบาทเป็นฐาน ซึ่งอยู่ระหว่างการหารือกับกระทรวงการคลัง และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

กรณีดังกล่าวเป็นเรื่องที่มีการโยนหินถามทางจากรัฐบาลตั้งแต่เมื่อกลางปี 2564 และมีการทยอยออกร่างประกาศที่เกี่ยวข้อง อันได้แก่

ชี้แจงเปิดต่างชาติซื้อบ้าน 1 ไร่ กระตุ้นลงทุนตามกฎหมายที่ดินปี 42 ไม่เกี่ยวกับลดค่าโอนจดจำนอง

รมช. มหาดไทย กล่าวชี้แจงในวันที่ 13 ก.ค. หลังมีความสับสนจากกรณีดังกล่าวว่า รวมถึงการมีมาตรการลดค่าโอนจดจำนองซื้ออสังหาฯ ให้กับต่างชาติด้วยหรือไม่นั้น โดยชี้แจงว่า มาตรการที่เตรียมออกมาเป็นกฎกระทรวง เป็นเรื่องการให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542) โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการร่างกฎกระทรวงเพิ่มเติม

หลักเกณฑ์สำคัญเกี่ยวกับมาตรการนี้ ต้องเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ซึ่งต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปีในธุรกิจหรือกิจการประเภทที่กำหนด กรณีผิดเงื่อนไขทั้งเรื่องการลงทุน หรือไม่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิและต้องขายที่ดินออกไปโดยกฎกระทรวงฉบับนี้จะกำหนดให้มีอายุการใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี


ส่วนการให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองห้องชุดยังคงให้ตาม พ.ร.บ. อาคารชุดในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่มีการจำหน่ายในแต่ละอาคาร

ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมใช้เฉพาะผู้มีสัญชาติไทยเท่านั้น โดยเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรืออาคารชุดจากผู้ประกอบการที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01%

รับมีการพิจารณาการขยายเพดานต่างชาติซื้อห้องชุดได้เกิน 49%

อย่างไรก็ตาม ในงานที่จัดขึ้นโดยฐานเศรษฐกิจ เมื่อวันที่ 11 ก.ค. นายนิพนธ์ ได้กล่าวถึงแนวคิดการขยายเพดานต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์อาคารห้องชุดให้เกินกว่า 49% โดยชี้ว่ามีหลายฝ่ายเรียกร้องให้สัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 75% ได้หรือไม่ ซึ่งกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย กำลังพิจารณาตัวเลขนี้ หากแนวโน้มการถือครองมีความต้องการสูงขึ้น จะพิจารณาในโอกาสต่อไป

นายนิพนธ์กล่าวว่า ปัจจุบันให้คนต่างชาติถือสิทธิ์ได้ 49% แต่ว่าในตัวเลขนี้ ใน 10 จังหวัดแรก ๆ ที่ต่างชาติให้ความสนใจถือครองโดยเฉพาะห้องชุดคอนโด แม้ว่าจะให้สัดส่วนต่างชาติถือครองได้ 49% ถ้าดูเฉลี่ยทั้งประเทศ 1.5 ล้านยูนิต ต่างชาติถือครองกว่า 90,000 ยูนิต คิดเป็น 7% กว่า ๆ ถ้าเปรียบตัวเลข 49% ยังห่างเยอะ แต่ยอมรับว่าบางพื้นที่เช่น จ.ชลบุรี ขายเต็ม 49%

"เอา 1.5 ล้านยูนิตมาดู ห้องว่างอยู่ที่ประมาณ 90,000-100,000 ยูนิต เพราะฉะนั้นเรากำลังดูว่า เราจะขยายสัดส่วนการถือครองจะได้หรือไม่อย่างไร" รมช. มหาดไทย กล่าว

แนวคิดนี้ มีการพูดถึงมาตั้งแต่เดือน ก.ค. 2564 โดยอธิบดีกรมที่ดินเคยระบุถึง ร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ที่จะแก้ไขอัตราการถือกรรมสิทธิ์ โดยจะขยายเพดานให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองได้มากขึ้น อาจถึง 70-80% โดยเพิ่มเงื่อนไขสำหรับต่างชาติที่ถือครองเกิน 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด แต่ต่อมาถูกคัดค้านและวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักในเดือน ก.ย. เมื่อปีที่ผ่านมา

เตรียมผลักดันขยายสิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ เป็นใช้ฐานราคา 3 ล้านบาท

นายนิพนธ์กล่าวว่า รัฐบาลเองพยายามมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งเรื่องนี้ มท. ที่ดูแลกรมที่ดิน ระบุว่า ต้องดูด้วยว่าเวลาประกาศจะไปกระทบกับ อปท. ซึ่งมีรายได้จากภาษีท้องถิ่นหรือไม่ ทำให้รัฐบาลมีความระมัดระวังในการขยายฐานภาษีหรือลดค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งเป็นรายได้ของท้องถิ่น

นายนิพนธ์กล่าวว่า มีข้อเสนอแนะว่า อสังหาฯ ไม่เกิน 3 ล้าน ให้ลดค่าธรรมเนียมโอนจดจำนอง การกำหนดเช่นนี้ ทำให้บ้านหรือคอนโดราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการ จึงมีการเสนอว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะใช้ราคาฐาน 3 ล้านบาท ซึ่งได้หารือกับกระทรวงการคลังแล้ว แต่ต้องพิจารณากับหลายหน่วยงาน เนื่องจากจะมีผลกระทบต่อการจัดเก็บรายได้ของท้องถิ่น

"ไม่ว่าจะเป็นมาตรการฐาน (ค่าธรรมเนียมบ้านราคา) 3 ล้าน ตัวเลขนี้ผมจะพยายามขับเคลื่อนผลักดัน เป็นฐานที่บ้านราคาสูงกว่า 3 ล้าน ก็ได้ แต่จะได้ไปถึงจุดไหน ไปถึงจุด 20 ล้านไหม ให้ดูเป็นชั้นเป็นลำดับไป เพราะบ้านราคาเกิน 3 ล้าน ไม่ได้ประโยชน์ แต่ราคาบ้านและที่ดินขณะนี้จริง ๆ มันไปถึง 5 ล้าน 7 ล้าน ที่คนรายได้ปานกลางสามารถซื้อได้" นายนิพนธ์ กล่าว

รองรับต่างชาติศักยภาพสูง

การเปิดเผยถึงมาตรการดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากที่กระทรวงมหาดไทยออกประกาศ เรื่องการอนุญาตให้คนต่างด้าวบางกลุ่มเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าประเทศไทย ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไปเมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2565 จะมีผลบังคับใช้ในเดือน ก.ย. 2565

อย่างไรก็ดี มาตรการดังกล่าวเป็นผลจากมติ ครม. เมื่อวันที่ 18 ม.ค. 2565

ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4. กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษสามารถพำนักและทำงานในประเทศไทยได้ โดยกลุ่มเหล่านี้จะได้รับอนุญาตให้เข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษเพื่อการพำนักระยะยาว (Long-term resident visa : LTR Visa) อายุการตรวจลงตรา 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมครั้งเดียวในอัตรา 50,000 บาท จากเดิม 100,000 บาท

จีนครองแชมป์ต่างชาติถือครองห้องชุดในไทย

สถิติล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ถึงสถานการณ์การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติ ทั่วประเทศในปี 2564 มูลค่ารวมทั้งสิ้น 39,727 ล้านบาท (กรุงเทพฯ - ปริมณฑล 29,795 ล้านบาท / ภูมิภาค 9,932 ล้านบาท)

โดยตั้งแต่ปี 2561-2564 จีนเป็นสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุด

ในปี 2564 จีนถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมมูลค่า 22,875 ล้านบาท (ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล 19,588 ล้านบาท จำนวน 3,526 ยูนิต)

การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติ (กรุงเทพฯ - ปริมณฑล) ปี 2564
จีน 19,588 ล้านบาท
วานูอาตู 1,111 ล้านบาท
สิงคโปร์ 786 ล้านบาท
ไต้หวัน 740 ล้านบาท
สหรัฐอเมริกา 724 ล้านบาท
อินเดีย 691 ล้านบาท
สหราชอาณาจักร 623 ล้านบาท

ที่มา : กรมที่ดิน รวบรวมและประมวลผลโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)