จากสายตาประชาชน เค้าประเมิน ตึกที่กำลังมีประเด็นตอนนี้ เรื่องสนนราคา อ่านแล้วเข้าใจเลย แพงเวอร์ !

สมันอสังหา
22 hours ago
·
ไม่เกี่ยวกับการเมือง แต่อยากบันทึก วิแคะเชิงการออกแบบพัฒนาโครงการ ไว้เป็นข้อมูล สำหรับตึกสำนักงานที่มีประเด็นอยู่ตอนนี้
1. ตึกนี้อยู่บนถนนอโศกดินแดง ฝั่งจากดินแดงมาแยกพระราม 9 ติดกับโครงการโนเบิล Nue Epic ที่กำลังขายอยู่ ตอนนี้ ใครบ้านอยู่แถวนั้นหรือผ่านแถวนั้นบ่อยๆ เมื่อก่อนคงคุ้นตากับตึกร้างสีฟ้าๆ กระจกแตกๆ ต้นไม้รกๆ เป็นอย่างดี
.
2. ตึกนี้ตอนแรกเลยชื่อว่าตึก I.C.E Tower อ่านว่า ไอซีอี ทาวเวอร์ หรือใครจะอ่านว่า ไอซ์ ทาวเวอร์ก็ได้ แหม่ะ ชื่อเหมาะเจาะกับคนเปิดประเด็นตอนนี้อย่างเป๊ะ 55 ใครเป็นเจ้าของก็ไม่สามารถหาข้อมูลเจอ หรือใครรู้ช่วยบอกหน่อย
.
3. ตึกนี้สร้างน่าจะช่างปี 253x ปลายๆ ช่วงที่เมืองไทยกำลังบูมอสังหาริมทรัพย์สุดขีด ก่อนฟองสบู่จะแตก และคาดว่าตึกนี้น่าจะขออนุญาตก่อสร้างก่อนปี 2535 ที่เมืองไทยมีกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ซึ่งเอาไว้ควบคุมการออกแบบตึกสูง เพราะตึกนี้ไม่ต้องทำตามกฎหลักๆ ของตึกสูงปัจจุบันอะไรเลย
เท่าที่ถามผู้รู้เค้าบอกว่าตอนนั้นใช้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 4 ซึ่งแทบไม่กำหนดอะไรเลย ให้เป็นข้อตกลงคุยกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นอย่างเดียว
.
4. ไม่ว่าจะเป็นเรื่องกำหนดพื้นที่สูงสุดที่สร้างได้ต่อขนาดพื้นที่ดิน (FAR) ที่ตึกนี้เป็น 10 เท่าปลายๆ ถนนสำหรับรถดับเพลิง 6 เมตรรอบอาคาร ที่ไม่ต้องมี สร้างชิดติดขอบที่ไปเลย หรือเรื่องการกำหนดความสูง 2 เท่าจากความกว้างถนน ก็ไม่ต้องมี
ก็ถือว่าเป็นแต้มต่อของตึกนี้นิดนึงที่ไม่ต้องทำพวกนี้ แถมสร้างได้พื้นที่มากกว่าถ้าต้องมาสร้างตามกฎหมายปัจจุบันด้วย
.
5. หลังจากตึกนี้เจอวิฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ตึกนี้ก็เหมือนกับหลายๆ ตึกช่วงนั้นที่ต้องหยุดการก่อสร้าง โดนยึด กลายเป็นตึกร้างไป สร้างไปเสร็จแค่โครงสร้าง และ งานสถาปัตยกรรมบางส่วน งานระบบก็เดินไว้แค่หลักๆ งานตกแต่งภายในที่เสร็จไปส่วนนึง
.
6. พูดถึงว่าช่วงนั้นการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าบูมมั้ย ต้องบอกว่าบูม บูมตามเศรษฐกิจ และอสังหาอื่นๆ นั่นแหล่ะ ช่วงนั้นเป็นช่วงที่พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพแตะ 5 ล้านตารางเมตร เป็นครั้งแรกพุ่งจาก 2-3 ล้านเป็น 5 ล้านในเวลาไม่กี่ปีก่อนปี 40
ตึกที่สร้างช่วงนั้นก็พวกตึกเอมไพร์ ตึกออลซีซั่น ที่มีชะตากรรมเดียวกัน ต้องมาซื้อเปลี่ยนเจ้าของกันหลังวิกฤต การพัฒนาโครงการมาเป็นอาคารสำนักงานถือว่ามาถูกทางในช่วงนั้นแล้ว แต่แค่มันไม่เป็นอย่างคาด ฟองสบู่มันแตกโพละก่อน
.
7. หลังจากต้มยำกุ้งไป ตึกนี้มีความเคลื่อนไหวอีกครั้งตอนปี 2561-2562 มีคนมาซื้อไปคือ CAS Capital แล้ว เปลี่ยนชื่อตึกเป็น CAS Tower Bangkok จนสร้างต่อ จะเรียกว่า Renovate ก็ได้ เพราะต้องมาปรับปรุงอะไรต่างๆ ตามกฎหมายปัจจุบัน ณ ตอนนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเพิ่มเครื่องสำรองไฟ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ เครื่องดับเพลิง สปริงเกลอร์ อะไรพวกนี้รวมถึงบันไดหนีไฟ ลิฟท์ดับเพลิง ส่วนเรื่อง FAR ระยะร่น ไม่ต้องทำ เพราะถือว่าได้รับอนุญาตก่อนกฎหมายใหม่จะประกาศ
.
8. จากนั้นเมื่อสร้างเสร็จ หรือ จริงๆ ก่อนจะสร้างเสร็จ (รอเค้าขุดคุ้ยกันแล้วกัน) หน่วยงานที่เราต้องจ่ายเดือนละ 750 บาทก็มาซื้อไป ด้วยราคาตามที่เราเห็นในข่าว 7,000 ล้าน เปลี่ยนชื่อใหม่ เป็น Skyy9 Centre
สรุปตึกนี้ มีชื่อมา 3 ชื่อ I.C.E Tower -> CAS Tower Bangkok -> Skyy9 Centre
.
9. อาคารนี้พื้นที่ดิน 3-1-92 ไร่ พื้นที่อาคารทั้งหมดประมาณ 95,000 ตารางเมตร เป็นอาคารความสูง 36 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ขนาดอาคารนี่ใหญ่กว่าสามย่านมิตทาวน์นิดนึง พื้นที่เกือบเท่าๆกับสิงห์คอมเพล็กตรงเพชรบุรี อาคารไม่เล็กนะ ใหญ่ากว่า UOB พร้อมพงษ์ ใหญ่กว่าพาร์คเวนเชอร์ เพลินจิตมากอยู่
ลองสังเกตุดู FAR สิ ประมาณ 17 เท่า ซึ่งสมัยนี้ทำไม่ได้ แต่ไม่แปลกหรอก เพราะตึกนี้ไม่ต้องมีระยะร่น สร้างคับที่ไปเลย
.
10. พื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 48,400 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ร้านค้าประมาณ 9,400 ตารางเมตร พื้นที่สำนักงาน 39,000 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ขายต่อพื้นที่อาคาร (Efficiency) ประมาณ 50% เอาจริงๆ ถือว่า ไม่ได้ดีนะ ตึกออฟฟิสถ้าเอาคุ้มๆ Eff ควรขึ้น 60-65 % ขึ้นไป ถ้าดูสาเหตุของตึกนี้เพราะว่าให้พื้นที่จอดรถเยอะมาก จอดรถให้ทั้งหมด 940 คันแหล่ะ
ซึ่งตึกประมาณนี้ที่จอดรถที่ต้องการตามกฎหมายจริงๆ จะอยู่ที่ประมาณ 650 คัน ก็ถือว่าให้ที่จอดรถมากกว่าที่อื่นๆ แต่มันจะไม่คุ้มเอาด้วยพื้นที่เช่านี่แหล่ะ
.
11. ปกติแล้ว Office Grade A จะให้ความสูงพื้นถึงฝ้าต้องมากกว่า 3 เมตร แต่ตึกนี้ ถ้าตีฝ้าแล้วจะเหลือความสูงประมาณที่ 2.6 เมตร แต่ถ้าวัดที่พื้นถึงท้องพื้นชั้นบนจะได้ที่ 3 เมตร แต่ต้องทำฝ้าเปลือย เห็นท่อแอร์ ท่อไฟเยอะๆ อ่ะ ถ้าจะเอาให้ดูโปร่ง ซึ่งความสูงนี้โดนตัดคะแนนเลย ถ้าจะเป็น Office เกรด A
.
12. การจัด Layout ของแต่ละชั้นก็ตามมาตรฐานที่ดีของออฟฟิส คือเอาลิฟท์ที่ตรงกลาง เป็น Point Block หรือ Center Core แล้วให้พื้นที่ออฟฟิสอยู่รอบๆ ช่วงห่างระหว่างเสาอยู่ที่ 10 เมตร ระยะจากหน้าต่างมาถึง Core กลางก็ประมาณ 9-10 เมตร ก็ถือว่าโอเคอ่ะ แสงธรรมชาติเข้ามาได้ แต่อาจติดข้อเสียอยู่ที่ ระยะตื้นไปนิด สำหรับความยืดหยุ่นการเป็น Corporate Office ใหญ่ๆ
.
13. การแบ่งซอยเป็นยูนิตๆ แบ่งเล็กสุดที่ 91 ถึงใหญ่สุดทั้งชั้นที่ ประมาณ 1,450 ตารางเมตร อันนี้ก็เป็นจุดด้อยอีกอย่างถ้าจะเป็น Grade A คือ Floor plate มันเล็กเกินไปหน่อย ไม่ยิดหยุ่น ถ้าให้เช่าก็คงได้แค่เป็นออฟฟิสขนาดเล็ก ถึง กลาง ไม่ตอบรับพวกออฟฟิสใหญ่ๆ บริษัทข้ามชาติอ่ะ
แต่เหมือนโครงการจะรู้ข้อด้อยตรงนี้เลยทำ Knock out panel หรือ ช่องที่สามารถเจาะได้ที่พื้น เพื่อทำเป็นบันไดเชื่อมกันระหว่างชั้น ภายในออฟฟิสได้ ถึงจะมีทางออกแก้ไขไว้ แต่ก็เป็นข้อด้อยอยู่ดีอ่ะ
.
14. ห้องน้ำนี่พอได้ สามารถทำเป็น Private เข้าจากภายในออฟฟิสเลยได้ ไม่ต้องเดินออกไปที่ทางเดินข้างนอก อันนี้ให้ผ่าน
.
15. จำนวนลิฟท์โดยสารสำหรับส่วนออฟฟิสให้ ทั้งหมด 8 ตัว ขนาด 1600 Kg แบ่งเป็นให้ Low Zone 4 ตัว และ High Zone 4 ตัว ขนาดไม่มีปัญหา แต่จำนวนน่าจะมีปัญหาสำหรับส่วน High Zone ถ้าคนเช่าเต็มตามที่เค้าตั้งใจไว้จริงๆ ตอนเที่ยงลงมาพร้อมๆ กันน่าจะมีปัญหาของส่วน High Zone
แต่เนื่องจากเป็นโครงสร้างเก่า คงแก้ไขอะไรมากไม่ได้ อีกอย่างคือลิฟท์ขนของเหมือนจะไม่มี ให้ใช้รวมกับลิฟท์โดยสารไปเลย อันนี้เป็นข้อด้อยเลยอ่ะ เพราะออฟฟิสต้องมี Fit out กันบ่อยๆ เอาตัวนึงไปขนของ ก็รวนระบบลิฟทิโดยสารแล้ว
.
16. กระจกอาคารเท่าที่ดูข้อมูลให้เป็นแค่กระจก Laminate + Low E คือเป็นกระจกประกบกันสองชั้น ฉาบด้วยสารกันการส่งผ่านความร้อน ไม่ได้เป็นกระจก IGU (กระจก สามชั้นที่มี GAP กลาง) อันนี้อาจด้อยกว่าตึกออฟฟิสใหม่ๆ อยู่
.
17. ด้วยข้อจำกัดของการเป็นตึกเก่าหลายๆ อย่างทำให้กายภาพของตึกอาจะด้อยกว่าคู่แข่ง เค้าเลยขอ LEED Certificate (ใบรับรองว่าเป็นอาคารที่ยั่งยืนเป็นมิตรสิ่งแวดล้อม ตึกมีประสิทธิภาพสูง เป็นมาตรฐานของเมกา) ระดับ Gold เพื่อมาเป็นแต้มบวกให้กับตึก แต่เหมือนจะยังไม่ได้มา
เพราะเดี๋ยวนี้พวก บ ข้ามชาติ เกรด A ทั้งหลาย หนึ่งในเช็คลิสต์ของการเลือกออฟฟิสคือ ต้องได้ Certificate อะไรพวกนี้ แต่ในความคิดผม กายภาพอย่างอื่นมันไม่เอื้ออ่ะ ได้ Leed มาก็เหมือนจะช่วยอะไรได้ไม่มากนัก
.
18. มาส่วนรีเทลมั่ง ที่มีพื้นที่ 9,400 ตารางเมตร เยอะนะไม่ใช่น้อย หน้าที่มันคงเป็นได้แต่ Supporting Retail แหล่ะ นอกจากคนในออฟฟิสในตึกแล้ว คงไม่มีใครมาเดิน ไปอีกนิดก็ฟอร์จูน เซน9 แล้ว จะมาเดินอึดอัดๆ ในนี้ทำไม รีเทลนี่สูง 7 ชั้นอ่ะ ดูจากผังแล้ว ให้หาคนมาเช่าให้เต็มถึงชั้น 3 ก็เก่งแล้ว โจทย์ยากเลย รีเทล ของตึกนี้
.
19. สรุป ในความคิดส่วนตัวนะ ผู้ออกแบบก็คงออกแบบปรับให้เต็มที่แล้ว ต้องชมเค้า แต่ด้วยกายภาพทั้งหลายแหล่ ด้วยทำเล ด้วยบริบทด้วย ฟันธงให้เป็นออฟฟิส เกรด B อ่ะ ค่าเช่าคงทำได้เต็มที่ประมาณ 500-600บาทต่อารางเมตร เพราะถ้ามากไปกว่านี้ เข้ามาเอาในเมืองดีกว่า
ตอนนี้ Supply ล้นๆ เลย ลดราคากันเลือดสาด ได้โซนสุขุมวิท เพชรบุรี ดีๆ ได้เลยอ่ะ เห้นว่าตอนนี้ Occupancy Rate ไม่น่าถึง 40 % เรียกว่าเหนื่อยย กี่ปีคืนทุนก็ไม่รู้
.
20. ลองประเมินมูลค่าโครงการคร่าวๆ นะ แยกเป็น อาคารกับที่ดิน อาคารพื้นที่ 95,000 ตารางเมตร ให้ราคาค่าก่อสร้างประมาณตึกสามย่านมิตรทาวน์แล้วกัน พื้นที่พอๆ กัน ลักษณะคล้ายๆ กัน สามย่านเค้าสร้างประมาณ 25,000 ให้บวก Fluctuation ไปอีกหน่อย เป็น 30,000 บวกค่าทำจะเอา Leed ให้อีก เต็มที่เลยก็ไม่น่าเกิน 31,000 บาทต่อตารางเมตร มากกว่านี้ดู Bias ไปแร๊ะ อ่ะ รวมเป็น 95,000 x 31,000 = 2.9พันล้าน พักไว้ก่อน
ให้ค่าที่ดิน แบบแพงตามราคาของโซนพระรามเก้า พหลเลย ให้ที่วาละ 1.5 ล้าน ก็เป็น 1,392 ตารางวา x 1.5ล้าน ก็เท่ากับ 2 พันล้าน รวมกัน 4.9 พันล้าน
(แต่โนเบิลที่อยู่ติดกันเห็นว่าซื่อขายกัน 5-6 แสนเอง)
โอ้ยย นี่ให้แบบใจป้ำๆ แล้วนะ ทั้งราคาตึก ราคาที่ เดี๋ยวคงมีกูรูเรื่องการประเมินทรัพย์สินมาออกข่าวบอกราคาที่ควรจะเป็นอีกทีแหล่ะ
ไม่การเมือง เราวิเคราะห์แบบอสังหา สมันๆ ตามความเข้าใจเท่าที่มี

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1122963849841540&id=100063838069356