พัฒนาที่ รฟท. ล้างหนี้ จะดีหรือ :ดร.โสภณ พรโชคชัย

ตัวอย่างการพัฒนาที่ดินกลางเมืองของโครงการ KL Sentral กรุงกัวลาลัมเปอร์

วันพฤหัสบดีที่ 5 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย http://www.area.co.th/thai/index.php

เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2558 ที่เพิ่งผ่านมา นายกรัฐมนตรีได้ประชุม ‘ซูเปอร์บอร์ด’ เพื่อฟื้นฟูการรถไฟ แก้ปัญหาขาดทุน  ปรากฏว่าที่ประชุมเสนอให้นำเอาที่ดินทำเลทองของการรถไฟ 3 แปลง ประกอบด้วย ที่ดินย่านมักกะสัน ที่ดินบริเวณกิโลเมตรที่ 11 และที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ประมาณ 800 กว่าไร่ มาให้กระทรวงการคลังบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้แลกกับหนี้สินประมาณ 80,000 ล้านบาท

ข้อนี้ผมไม่แน่ใจว่า ‘ซูเปอร์บอด’ เอ๊ย ‘ซูเปอร์บอร์ด’ คิดผิดหรือคิดถูก

1.      การล้างหนี้นี้แล้วจะมีหลักประกันอะไรว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยจะไม่ก่อหนี้สินเพิ่มพูนอีก

2.       ปัญหาหลักคงอยู่ที่การบริหารองค์กร การวางแผนพัฒนางานในอนาคต และการป้องกันและการปราบปรามการทุจริตหรือไม่

3.       การโอนที่รถไฟไปเป็นการ ‘เตะหมูเข้าปากหมา’ หรือไม่ กระทรวงการคลังมีความสามารถในการบริหารงานได้ดีกว่าจริงหรือไม่

4.       ที่ดิน 800 กว่าไร่สำหรับเงิน 80,000 ล้านบาทนั้น ก็เท่ากับการตีราคาที่ดินตารางวาละ 200,000 บาทเศษ  คุ้มค่าหรือไม่ ได้ประเมินค่าทรัพย์สินกันหรือยัง

อย่างไรก็ตามที่ดินใจกลางเมืองที่หน่วยงานต่างๆ ไม่ได้ใช้ สมควรเอามาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เพื่อเอาเงินเข้าหลวงมาพัฒนาประเทศ จะปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ไม่ได้

การพัฒนาที่ดินผังใหญ่ในเชิงพาณิชย์

ราคาที่ดินเบื้องต้น

สำหรับราคาที่ดินที่ควรจะเป็นนั้น ผมประเมินไว้เบื้องต้นตามนี้

1.      กรณีมักกะสันคอมเพล็กซ์ 400 ไร่ ๆละ 134.4 ล้านบาท รวม 53,760 ล้านบาท

2.       พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ กม.11 จำนวน 400 ไร่ ๆละ 60 ล้านบาท รวม 24,000 ล้านบาท

3.       สถานีแม่น้ำอีก 260 ไร่ 100 ล้านบาท รวม 26,000 ล้านบาท

รวมทั้ง 3 แปลงก็เป็นเงินประมาณ 103,760 ล้านบาทเข้าไปแล้ว การที่รัฐบาลจะเอาที่ดินไปแลกหนี้สินเป็นเงินเพียง 80,000 ล้านบาทจึงอาจต่ำเกินไปก็ได้

อันที่จริงการแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่สมควรจะแก้ไขโดยการหากำไรจากทางอื่นมาโปะเพื่อตัดหรือลดการขาดทุน 

การขาดทุนเกิดขึ้นจากการทุจริต การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพ การตัดการขาดทุนด้วยวิธีนี้ ก็เท่ากับเป็นการรักษาไว้ซึ่งระบบการทุจริตหรือไม่ได้แก้ไขปัญหาทุจริต อย่างไรก็ตามก็สมควรนำรายได้ส่วนนี้มาพัฒนาคุณภาพบริการและขยายกิจการให้ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

กรณีมักกะสัน

ผังภาพโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์เดิม

อย่างกรณีที่โรงซ่อมรถไฟมักกะสันนี้มีขนาดเกือบ 400 ไร่ เป็นโรงซ่อมมานานและพื้นที่ส่วนมากถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานาน จนครั้งหนึ่งเคยมีผู้พบเห็นและสามารถจับเสือที่แอบซ่อนอยู่ในพื้นที่นี้ได้ แสดงว่าพื้นที่นี้ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเท่าที่ควร จนต่อมาได้มีการก่อสร้างทางด่วนและถนนเข้าไปใสพื้นที่บางส่วนทางด้านข้าง

อย่างไรก็ตามในปัจจุบันนับเป็นทำเลทองสำคัญเพราะด้านทิศเหนือติดกับทางด่วน ด้านทิศตะวันออกติดกับรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้า MRT) และทางด้านทิศใต้ติดกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Suvarnabhumi Airport Rail Link, Airport Rail Link)

การรถไฟแห่งประเทศไทยมีแนวคิดที่จะนำที่ดินแปลงนี้มาจัดประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ก็ถูกคัดค้านอย่างหนักจากกลุ่มนักอนุรักษ์ นักรักพื้นที่สีเขียว ฯลฯ เป็นจำนวนมาก  ในที่นี้ผมจึงเสนอทางออกให้นำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ โดยใช้พื้นที่เพียง 60% ของที่ดินทั้งหมด (240 ไร่จากประมาณ 400 ไร่)

พื้นที่ส่วนที่เหลือ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่างๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทยและรถไฟฟ้าทั้งสองสาย เพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorial) วิ่งอยู่ภายในโครงการเพื่อลดปัญหามลพิษอีกด้วย หากจัดการให้ดี ราคาที่ดินที่คาดว่าจะได้รับเป็นเงินไร่ละ 224 ล้านบาท หรือ 70% ของราคาตลาด ก็อาจได้รับมูลค่าสูงกว่านี้ ทำให้โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากกว่านี้เสียอีก

การรถไฟฯ เคยมีดำริหรือต่อไปอาจเป็นกระทรวงการคลัง อาจมีดำริให้เอกชนรายเดียวประมูลที่ดินแปลงใหญ่ไปพัฒนา แต่ในความเป็นจริงไม่พึงให้เอกชนรายใดรายหนึ่งประมูลไปทำแบบเหมาเข่ง ควรจัดสรรแปลงที่ดินตามแผนแม่บทให้เรียบร้อยแล้วแยกประมูลเป็นแปลงย่อยไป และควรทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จตามกำหนดก็สามารถเปลี่ยนรายใหม่ได้ โดยไม่กลายเป็นปัญหาเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในกรณีโครงการโฮปเวลล์ เป็นต้น

และโดยที่การรถไฟแห่งประเทศไทยไม่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่หน่วยราชการหรือรัฐวิสาหกิจอื่นใดที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ควรคืนหลวง ให้กรมธนารักษ์โดยบริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการ โดยยกระดับหน่วยงานนี้ให้เป็นหน่วยงานที่ชำนาญการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับ Urban Redevelopment Authority ของประเทศสิงคโปร์

รัฐบาลพึงนำรายได้ที่ได้จากการนี้มาพัฒนาประเทศโดยรวม จึงจะเหมาะสมกับที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเกรงว่ารัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศ (ไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองใดก็ตาม) จะโกง กรณีการโกง หน่วยงานที่ตรวจสอบหรือคณะบุคคลที่อาสาตรวจสอบ ก็ต้องตรวจสอบเป็นเรื่องๆ ไป แบบ ‘กัดไม่ปล่อย’ จะอ้างเอาการทุจริตขึ้นมาเพื่อจะได้ไม่ต้องทำอะไรประเทศก็ไม่พัฒนา แล้วปล่อยให้เกิดการ ‘มือใครยาวสาวได้สาวเอา’ จากทรัพยากรของประเทศโดยรวม ก็ย่อมไม่ได้

ที่ดินเขตทหารใจกลางเมืองก็นำมาพัฒนาได้

ที่ดินคลองเตย

ครั้งหนึ่งรัฐบาลไทยมีดำริที่จะเสนอตัวเป็นเจ้าภาพจัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โปในปี พ.ศ. 2563 (ค.ศ. 2020) นั้น นับเป็นวิสัยทัศน์ที่ดีต่อประเทศไทย เพราะการจัดงานขนาดใหญ่จะสามารถกระตุ้นการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้เป็นอย่างดี แต่ก็ล้มเลิกไปแล้ว

ในเบื้องต้น ทางราชการได้พยายามศึกษาที่ตั้งของงานเวิร์ลเอ็กซ์โปเป็นในจังหวัดภูมิภาค เช่น อยุธยา ชลบุรี ภูเก็ต เพชรบุรี เชียงใหม่ และจันทบุรี ผมได้ไปดูสถานที่ทำเอ็กซ์โปในหลายประเทศ จึงเสนอแนวคิดต่อที่ตั้งการจัดงาน โดยเสนอให้จัดงานในเขตกรุงเทพมหานคร แทนที่จะเป็นในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้เช่นเดียวกับนครเซี่ยงไฮ้ ที่จัดงานในเขตใจกลางเมือง ไม่ใช่ในเขตชานเมืองหรือในจังหวัดห่างไกล เพราะเมื่อหมดงานแล้ว พื้นทีเหล่านี้ก็คงปล่อยร้างไว้หรือใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ นอกจากนี้ยังต้องลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคภายนอกหรือ Off-site infrastructure เป็นการสิ้นเปลืองมหาศาล

อย่างในพื้นที่คลองเตยนี้ การรถไฟฯ ก็มีที่ดินอยู่ รวมทั้งที่ดินของการท่าเรือด้วยก็ได้ ซึ่งมีอยู่ขนานใหญ่รวมกันเป็นพื้นที่ 4.72 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,950 ไร่   

พื้นที่ส่วนนี้สามารถนำมาสร้างศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง การจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่ทำงานในใจกลางเมือง ทั้งระดับผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางและรายได้สูง โดยดำเนินการพัฒนาเป็นอาคารสูง เพื่อการประหยัดการใช้ที่ดินให้กับลูกหลานในอนาคต และการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองยังจะช่วยในการประหยัดต้นทุนการเดินทางขนส่งต่างๆ ยิ่งหากจัดสภาพแวดล้อมที่ดีด้วยแล้ว

หากมีการวางแผนการใช้ที่ดินที่ดี ยิ่งจะทำให้รู้สึกโปร่งสบายในการอยู่อาศัย เช่นเดียวกับกรณีของสิงคโปร์ ที่มีความหนาแน่นของประชากร 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังรู้สึกไม่หนาแน่นเท่ากับกรุงเทพมหานครที่มีความหนาแน่นของประชากรเพียง 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร  และการจัดระบบขนส่งมวลชนที่ดีด้วย จะทำให้กรุงเทพมหานครสามารถทำการหน้าที่ของการเป็นเมืองศูนย์กลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของทั้งประเทศอีกด้วย

คิดจะทำอะไรก็ต้องคิดเพื่อชาติ และโปร่งใสตรวจสอบได้นะครับ ทองแท้ย่อมไม่กลัวไฟ ต้องกล้าคิดกล้าทำ กล้ารับผิดชอบเพื่อชาตินะครับ